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202004月

全球疫情肆虐,中国房地产“泡沫”会破灭吗?

宋 丁

 

一场突如其来的新冠肺炎疫情把整个世界搅得昏天黑地。中国刚刚稳定了形势,全球大多数国家又发生了疫情,其中美国已经“荣登”确诊病例第一国,且还在加速蔓延。那些一直自以为是的人们这下子完全跌入恐慌,股市塌方式地出现4次熔断。为了救市,美联储也是彻底不顾面子了,采取了无限量的QE即量化宽松,大把撒钱,要多少给多少,这不,刚刚国会又授权联邦政府拿出2万亿美元扶持经济。
美国人最看重的就是股市,那里面存放了美国人的财富和感情,股市塌方了,很多美国人是受不了的,连投资大亨巴菲特都连连惊呼股市这阵势“没见过”。中国呢?中国人也是最看重股市吗?当然不是,中国人最看重的是房市,对多数中国人来说,一辈子最大的财富就是房子,一辈子最大的行动就是买房子。
按照美国股市泡沫破裂和塌方的逻辑分析,这次疫情之下,中国的房地产和房市是不是也会出现泡沫破裂和塌方的严重现象?中国人赖以生存和财富积累的房子是不是也会大幅贬值?
至少看上去很奇怪,中国眼下的房地产竟然稳如泰山!一场疫情的高峰期几乎快要过去了,房地产不但没有明显下滑,一线城市、强二线城市在相关政策的扶持下,居然还出现很强的成交趋势以及适度的价格上升趋势。美国股市有“泡沫”,中国房市也有“泡沫”,而且,好像中国房市的泡沫比美国股市泡沫还大,为什么美国没有守住股市这个美国的财富篮子,而中国就守住了房市这个中国的财富篮子呢?这个所谓“怪现象”看来值得好好分析一下。
所谓全球三大泡沫:美国股市泡沫,中国房市泡沫,日本国债泡沫。这里先不谈日本的国债泡沫,就对比一下美国股市泡沫吧。现在,美国股市泡沫崩塌了,很多人说,到了中国房市泡沫崩塌的时候了。看上去似乎很紧张,中国房地产里面囤积了大约400万亿的资产总值,是中国M22倍(M2目前200万亿),是中国GDP4倍(中国去年GDP100万亿)。全国房价高企,泡沫现象看起来是很可怕的,一直以来,总有一种声音说,房地产泡沫要破裂了,很快就要破裂了,必破无疑,很快!
破裂的声音喊了太久、太多,只听楼梯响,不见人下来。于是,那个“狼来了”的典故效应产生了,越来越多的人不相信房价会垮塌,泡沫会挤破,于是,更多的人冲进房市,进一步助推了房价的上涨。这么多年来的中国房市,就是这么一个简单的、周而复始故事,一点儿都不生动,但超级实用,无论是被资本笼罩的一线城市和乐于冠名“新一线”的二线城市,还是近年来被棚改货币化宠坏的三四线城市,都能够找到形形色色的理由让房价风水轮流转,全然不顾“空军”意见领袖们“泡沫将破”的一次次严厉警告,继续播撒一路风光。
最让人纳闷的是,这个泡沫居然还很坚挺,很真实,并没有表现出轻易破裂的样子,让“空军”大佬们好生捉急和恼怒。到底是什么力量支撑中国房市“泡沫”如此坚挺呢?大家直接想到的就是那些“炒家”、投机分子,不是他们炒起来的吗?这个看法不是没有道理,在北上广深,前些年炒楼高峰期,几乎一半以上的资金来自炒家。但是,多年来出台的一系列调控政策,限贷、限购、限售、限卖等等,几乎把那些明目张胆的炒家赶尽杀绝了吧,连国策都写明了是“房住不炒”,现在再说是炒家、投机导致房市泡沫增大,有点货不对板了。
我们接着会想到现实的经济增长、供需关系、政策导向、通货膨胀等等,这些因素显然是房价上升、泡沫积累的若干原因,但是,感觉还有更加深层的原因,否则无法解释这些泡沫的真实性和坚挺性。
好吧,就让我们往深里挖。下面我列出让中国房市泡沫真实而坚挺的七大效应,这应该算是比较深层的原因:
其一,市场经济效应。可能是建国后三十年的计划经济带给中国人太多的思维和行为定势,即便是在目前所坚持的社会主义市场经济格局下,我们仍然能浓浓地感受到多种来自非市场的力量在经济活动中发生作用。一旦遭遇房市“泡沫”这种完全市场化激发出来的东西,我们会有一种排斥的本能,会直接给它戴上一顶“负面”、“坏”的帽子。实际上,“泡沫”在市场经济中完全是一种中性价值的表现,可以说,没有“泡沫”就没有市场经济。“泡沫”用另外一个更加平和的市场词汇来形容,就是“溢价”,这在资本市场上是极为正常普遍的现象,股市IPO都是溢价发行,都有市盈率,这就是股市的泡沫。问题不在泡沫本身,而在这个泡沫有多大,股价超出了股票内在的真实价值,就是不合理、不正常的高泡沫,房价超出了经济增长的合理水平、超出了供需之间的正常关系、迎合了超量货币的支撑,就是不合理、不正常的高泡沫,都蕴含了较高的风险,都面临泡沫的挤破问题。所以,我们首先要明白,房市泡沫是正常的市场现象,其次再看这个房市的泡沫是不是太高了,市场经济的责任就是保持房市泡沫的正常、合理存在,避免高泡沫引发高房价的现象发生。
其二,危机屏蔽效应。房地产和房市本质上是区域性产业,和地方经济关系最为密切。同时房地产和房市又具有高度金融化特征,常常要受金融和资本市场的钳制。由此看来,在当前疫情危机下,国际上日益加大的金融风险似乎有可能传导到中国房地产和房市上来,给这个全球泡沫高企的中国巨无霸产业带来严重的危机。是这样吗?其实不是。一来中国房地产作为区域性产业,和国际同类产业并没有深切的共存共荣关系,二来中国目前的金融体系与国际金融体系之间仍然存在体制性的差异,中国的金融体系还设计了防止国际风险冲击的屏蔽性制度,这样,当国际金融风险试图向中国房市渗透时,会遭遇多重性的抵御,起到金融危机屏蔽的关键作用,这使得中国房市的泡沫大概率不会受到国际金融风险的直接冲击而导致破裂。
其三,土地财政效应。中国的经济制度是公有制为主体,以往建设用地都是国有性质。国家和政府的财政收入中,卖地收入百分比占到20304050甚至一半以上,极为重要。房地产总量和价格不断上升(当然包含房市泡沫)的背后是中国国家财政的刚性需求。从某种意义上说,中国既往20年来宏观经济的快速上升,国家财政和民众收入水平的大幅提升,具有泡沫背景的房地产土地财政可谓功不可没,这是房地产和房市真实而坚挺存在的最大后盾。
其四,稀释通胀效应。过去20年来,中国借助WTO,大力推进进出口贸易,换回大量出口外汇,在外汇管制制度下,形成大量外汇占款,央行留下外汇,形成高额外汇储备,同时以汇率水平支付企业同等人民币,这些货币一部分投入再生产,另一部分进入房地产和房市,形成物业资产。正是由于庞大的流动性进入房地产,形成事实上的房屋银行储蓄功能,才没有对消费市场造成巨量冲击,才大幅度稀释了市场通胀,也就是说,房市以房屋实物总量和价格泡沫坚实地对冲着中国巨大的消费商品和消费服务市场,使其价格难以出现快速拉升,导致其市场的相对平稳运行。房市泡沫的这项巨大功能未来在国家消费升级过程中将继续扮演难以替代的角色。
其五,财产保增效应。改革开放以来,中国全国一半以上的国民财富都积累到房地产里面了,政府、企业、居民三大部门在房市里面都有巨量财产的产权。大家都知道,中国是全世界储蓄率最高的国家,最高时,国民资产的50%以上都储蓄在银行里面。现在,这个储蓄总额在大幅下降,目前资产总额中大约只有25%在银行,居民储蓄在大搬家,从银行不断搬到房市里面去了,导致居民家庭的房产占总资产比重日益上升,目前,中国大城市的居民家庭中,房产占总资产70%、80%甚至90%的家庭比比皆是。造成这种现象的最重要的原因是,房地产具有天然的居住兼投资功能。现在的城市居民多多少少都有一定的积蓄,如何实现财产的保值增值?相比之下,只有依托在泡沫化的房市里不断升值的房子才能得到最直接、最显著的保值增值。
其六,民族文化效应。中国是农耕民族出身,几千年来的民族习性就是“安土重迁”,就是依赖土地生存,厚土相望,对土地及房产的热爱在全球都是独一无二的,不可比拟的。这种对“故土”和“居所”的固守心态和行为撞上了市场经济,必然演化为对房产这种特殊资产的坚定不移、不断持有的心态和行为,并引导房价的提升和房市泡沫的积累。这种民族文化底蕴在中国房市上表现得非常顽强,以至于近年来国家大力推进租房市场建设,提出了一个很响亮的新词叫“住有所居”,但租房无论如何也难以撼动人们买房的坚定信心和行为,因为几乎所有人都明白和认同祖传的“居者有其屋”的浅显道理。这种基于民族文化传统的“有其屋”价值观长期支撑着中国人强烈的购房行动,必然成为助推房市泡沫坚挺性的重要基础原因。
其七,长效机制效应。中国已经进入市场经济,房市是中国市场经济的主战场之一,这意味着,中国房市里一直变幻存在着各种盲动的市场投机力量(有点像病毒变异啊),多年来,房市一直存在市场风险,一些投机的力量不断变化方式潜入房市,兴风作浪,试图助推泡沫泛滥,推动房价高企,给房地产带来重大市场风险和金融风险。国家在不断积累市场经验,努力建设一个以“房住不炒”为战略方针的成熟、成型的市场监管体系,即“长效机制”,目的在于不断修复房市里因投机现象引发的市场躁动和失灵问题,合理抑制高房价和高泡沫现象。
以上背景决定了中国房地产的所谓“泡沫”是一种客观存在,既有其合理性和刚性,也有其失灵性和风险性。它一定是伴随市场经济而长期存在,目的是维护国家经济安全及增长以及维护国民财富安全及保值增值。具有泡沫性的房市会阶段性随行就市出现小幅上下震荡,不可避免,但在中国国家经济基础框架维护下,它被赋予了“房住不炒”的基本战略定位,并需要落实“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳政策底线,以合理均衡的泡沫型房市来涵养国民经济体系和国民财富利益。如果房市出现任何急速、大面积的上升和下跌现象,都将在国家调控的体制内得到迅速的、坚定的维护,以保持平衡稳定,进而促进宏观经济的稳健运行。即便国家在经济战略上有削弱房市泡沫的特定决策,也会在国民经济稳健推进过程中,以渐进的方式逐步实现软着陆,而不会允许出现大起大落的情况。
分析至此,我的结论应该出来了:中国房地产即便面对当前全球肆虐的新冠肺炎疫情,其“泡沫”也很难出现市场自发性的自动破裂,因为中国房地产和房市具有强烈的中国国家经济特色,其所谓“泡沫”一般情况下是正常、客观、真实的存在,只要市场经济存在,它就会伴随长期存在,不可能出现政府完全放任、由市场投机力量强力裹挟到极致程度而导致的自发性“泡沫破裂”现象。当各种力量助推房市出现“高泡沫”现象并导致经济和金融风险升高的时候,政策面必然会及时跟进,强化监管,引导房市挤掉泡沫中的风险因素,并引导房市回归正常、健康的运行轨道。