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世方视点:前海深港基金小镇探访——产业地产研究案例(3)
时间:2018-12-07   来源:世方商业地产   

引言:

11月22日,前海深港基金小镇举办了主题为“云聚深港·共攀巅峰”的开园仪式,其实,这个开园仪式,社会期待已久。前海、自贸区、基金小镇三个关键词汇聚在一起,人们都非常好奇,会产生什么样的聚合效应。前海定位于深港现代服务业基地、人民币财富管理中心,其实主要就是金融服务业,前海基金小镇的建立,可以说是前海金融服务产业的一个标志性项目。本期,我们将前海深港基金小镇作为产业地产的研究案例,对该项目进行了一次实地探访。

 

前海深港现代服务业基地,被国家寄予厚望,也是深圳产业升级的一个重要平台。在总书记视察前海之后,前海发展之迅速有目共睹。5年前,这里还是一片滩涂“洼地”,而现在前海的各项城市基础设施及办公大楼等都在火热的建设、陆续的投入使用中。前海注册的企业数量也爆发式增长到17万多家,各种新兴产业在此孕育,尤其是金融服务业,数据显示截止2017年底,前海蛇口自贸片区的金融业占比达到了40%以上。但是另一方面,由于前海的商务办公设施大多处于建设期,真正入驻办公的企业不多,虽然有大量的金融业、现代服务业企业注册落地,但是一直都没有真正能给人们展示展现的创新型产业项目。而这次前海深港基金小镇的成功开园,可以说是前海打造金融服务业平台的一个标志,让人们不仅可以从宏观数字上感受前海的进步发展,也可以在现实中真实观察体会,为深圳的金融行业提供了一个集聚的生态圈和面向世界的金融“新名片”。

 

低密度建筑设计,营造优美生态园区

前海深港基金小镇位于前海深港合作区桂湾片区、地铁一号线鲤鱼门站的核心位置,由深圳市地铁集团有限公司与前海金融控股有限公司以共同建设运营。该项目于2016年10月开始启动,一期占地面积9.5万平方米,建筑面积近8.5万平方米,园区包含精美的别墅式办公楼、平层办公楼、下沉商业街及中央公园,0.68的办公容积率为办公之余腾出了大量生活空间,堪称前海低密度之最。

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项目整体采用简洁现代的建筑风格,正立面多使用大面积的玻璃幕墙,用石材、金属或木纹百叶局部点缀,在规整中赋予变化。由于地质的限制和地形高差较大,园区建筑设计选择了向东西两边退让,反而造就了多层次的开放空间,将中央公园范围最大化,保证了其完整性和公共场地的灵活性。中央公园以绿化台阶贯通办公区域,连接东西向人流,艺术连廊则连通南北向人流,扩大企业和员工的交流空间。办公区设有多个方向入口,办公楼以联排、独栋、复式等多种设计手法呈现,除了公共庭院,各办公楼间还形成丰富的内向式独立庭院,加强了建筑的自然采光和通风性,为地下车库创造了适宜空间,同时拥有空间私密性,让企业可共享双重庭院。

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基金小镇的覆绿面积极高,目光所及之处皆为景色,仿佛置身“绿野仙境”。多层次的中央公园将场地局限转换为优势,形成立体园林空间。下沉庭院、空中花园都打造成移步异景的场景,以树形优美各异的大型乔木做骨架、搭配各式植物组团;精致齐整的法式园林、自由柔美的芦苇小径、生态的绿植屋顶等,呈现了一个低密度、低碳、高配置的标杆金融园区,为企业和员工创造了优美的工作和生活环境。

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完善产业及生活配套,建设高品质金融生态圈

基金小镇位于地铁集团开发的前海时代项目内,作为前海现阶段规模最大、建筑密度最低的城市综合体之一,前海时代聚集了住宅、办公、商业、酒店等多重业态,为基金小镇的发展带来了绝佳的区位优势和综合配套资源,对于产业的吸聚起到了重要的作用。同时基金小镇本着高起点、高质量建设的金融生态圈,将“以人为本”的理念落实到园区的建设当中,打造完善的商业及综合配套,设立对冲基金中心、创投基金中心、大型资产管理中心三大产业功能区,为各类资产管理公司、基金、机构投资者提供如基金估值、运营外包、合规风控等服务,结合知名银行、律所、媒体资讯第三方金融服务机构,为入驻企业提供高品质服务;在生活配套方面,打造下沉商业街、路演大厅、运动场、员工餐厅、健身会所等丰富业态,目前商业街正在紧锣密鼓地建设完善中,业态涵盖餐饮、生活用品、精品超市等,以独栋点式商业布置的有星巴克、麦当劳等大众喜爱的餐饮品牌;在人才安居方面,为了满足高端人士及企业人才的家庭需求,基金小镇还引入学校、购物中心、高端住宅等社区功能,以定制化、精英化、高标准化集聚财富管理人群,实现从金融产业园和社区产业园的相互融合,打造财富精英生活圈。

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多重扶持政策,打造金融“聚焦点”

基金小镇的成功建设,依托着前海独特的区位优势和精确的产业定位,而这得天独厚的优势离不开政府政策的支持和创新。2012年,在国务院正式批复前海22条先行先试政策中,涵盖金融、财税、法律、人才、教育、医疗、电信等多个领域,其中金融创新政策占据了8条,这为企业的金融创新奠定了基础,同时前海作为“国家金融业对外开放试验示范窗口”和“跨境人民币业务创新试验区”,也在深圳“十三五”规划中被定位为跨境财富管理中心;另一方面,前海的政策在与香港的互联互通上具有独特优势,如基金互认、金融人才资质互认,以及QDIE试点、QFLP试点等;在人才支持政策上,政府对于高端境外人士和紧缺人才给予个税补贴,在人才保障住房以及自贸区人才出入境便利政策上也都有相关补助。而基金小镇在前海的政策基础上再叠加自身的扶持政策,包括加大奖励力度、降低奖励门槛、人才保障房、租金返还、高管税收优惠等,进一步为进驻机构提供更全面利好的服务,这是众多财富机构选择入驻的重要原因。

 

计划汇聚百家基金金融链服务机构,目前尚人气不足

根据当天开园仪式公布的数据,截至目前已有超过60家知名金融机构与基金小镇达成入驻协议,在开园仪式当日首批入驻有12家机构,包括前海金控、广发证券、宁波银行、东亚联丰、中国(深圳)知识产权保护中心等。这些机构中既有传统的银行证券等金融机构,也有创投基金、股权基金、私募基金、资产管理机构等。根据基金小镇的规划,未来将进驻100多家以上各类金融、基金、资产管理以及法律、知识产权、人才及中介服务等机构,构成了园区以金融企业和财务管理机构为主的、业态鲜明的产业链,携手打造行业发展新平台。根据笔者现场观察,已经有很多栋楼体上打出了入驻企业的LOGO标识,有部分已经开业,还有一部分正在装修过程中,但是整体开业的还不多,再加上配套商业目前仍处于招商期间,基金小镇内人气还不旺。在前海目前仍处于建设基础期,配套尚不完善、交通还不方便的情况下,如何邀请到更多金融机构进驻,并尽快的促进签约机构的落地办公,将是对基金小镇运营者,巨大的考验。

 

对照成功案例,看好深港基金小镇的未来

所谓成功的事物都有着相似的成功规律,建设运营一座成功的产业园也是如此。产业小镇,在国内刚刚兴起,以基金金融产业为核心的产业小镇更是不多。但是放眼国际,有“对冲基金之都”之称的美国格林尼治基金小镇,却可以为我们提供成功的经验和启示。

首先,深港基金小镇与格林尼治小镇一样,具备有独特的地理区位和特色资源优势。格林尼治小镇位于美国东海岸,毗邻纽约这一金融中心,基金产业得以在此孕育,并逐渐形成基金产业的高度聚集。而深港基金小镇,毗邻香港这个第三大国际金融中心,以及深圳这个中国重要的金融和经济中心,拥有非常独特的地理和金融资源优势。

其次,环境优美,技术发达。格林尼治小镇距离海底光纤非常近,拥有极佳的网速优势,高网速对于提升对冲基金的交易起着重要的作用;小镇绿荫环绕,远离城市中心的喧嚣和拥挤,宽松的人口居住密度和生活空间,为金融业的创立提供了优美舒适的自然环境。而深港基金小镇同样位于海边,海蓝天阔、绿荫环抱,气候温和,非常舒适。再加上前海独有的深港两地电信自由切换条件以及前海专属的互联网骨干网络基础设施,都为金融交易提供了巨大便利。

第三,是完善的金融产业配套、生活服务配套。格林尼治小镇为了打造基金重镇,重点引进对冲基金,并围绕对冲基金核心业态打造完备的基金生态圈和金融产业链,在上下游集聚大量相关配套机构和产业公共服务;在生活配套方面,拥有丰富的商业、餐饮和国际品牌,设立心理咨询中心,缓解员工压力,并引进教育、文化和体育资源,小镇拥有多所学校,公园、私人俱乐部,以及包括交响乐团、合唱团、博物馆、艺术馆等在内的众多文化设施。优质的社区服务为企业及个人提供了安全舒适的生活条件,吸引着大量优秀基金管理机构的落户。而深港基金小镇所处前海合作区核心地段,不仅本身拥有大量的金融服务机构配套资源,未来包括购物、餐饮、教育、文化等各类生活设施也都在周边汇聚。

综上所述,不难看出,深港基金小镇,已经具备了非常好的成长基础。除此之外,深港基金小镇作为前海的一个重要金融平台,还将享受前海独特的政策及税收优惠。小镇所在的地方,就是前海目前最大的政府公租房项目,可以为大批的经纪人、基金从业人员提供快捷舒适的居住条件。我们看好深港基金小镇未来的发展。

 

当人们谈到目前的产业小镇,往往都是非常庞大的一个概念,占地几千亩,甚至以平分公里计算,但是产业小镇的核心,在于产业。根据不同的产业,产业小镇的规模、建筑形态、产业链需求等都是不一样的。今天,深港基金小镇的开园,其实已经树立了一个金融产业小镇的标杆,可能并非传统小镇那么大规模,但是它拥有的内涵价值,却是远超过传统产业小镇的。同时,随着片区内写字楼大量的竣工,前海将陆续有更多的企业和平台,进入实质性的运营当中,我们将持续关注。

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