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世方视点:深圳软件产业基地探访——产业地产案例研究(2)
时间:2018-12-03   来源:世方商业地产   

引言:

为了深入了解产业地产开发和运营的相关规律,世方一直持续关注着产业地产领域的发展,其中软件产业园作为促进国家新兴产业发展的重要支撑,近年来也是各房地产开发商所热衷的领域。继上期我们选择了深圳软件园作为产业地产成功案例进行了研究后,本期我们选择了深圳高新南区内另一个具有代表性的重点项目——深圳软件产业基地进行探访。

 

深圳市软件产业基地是深圳市为打造战略新兴产业基地树立的标杆项目,被立项为深圳“十二五”期间战略性新兴产业园区建设的重点项目。项目于2013年底全面竣工,2014年正式投入使用,园区内汇聚了大量软件信息高新科技产业和配套服务企业,为深圳市软件产业的建设和自主创新提供了专业的发展空间,成为了深圳市新时期标杆性产业园区代表。

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居核心地理位置,名企聚集创产业新地标

深圳软件产业基地位于深圳高新南区核心位置、后海金融总部基地和虚拟大学院交汇处,周边腾讯、百度、阿里、创投大厦等全球总部大厦环绕,围合成高科技氛围感十足的区域。项目共由18栋2-28层不等的单体建筑组成,占地总面积12.3万平方米,总建筑面积约62万平方米,聚集研发办公、配套公寓、街区商业等多功能为一体的新一代综合性产业园区。

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项目周边交通条件成熟,毗邻滨海大道、深港西部通道、广深高速、莞深高速等6大动脉,地铁2号线和正在规划中的11、15号线均可直达。除此之外,深圳湾科技发展有限公司还和嘟嘟巴士合作,开通了对园区所有员工开放的专营接驳线,旨在为软件基地的高新企业提供更便利周到的服务。

截至目前,深圳软件产业基地已入驻多家知名企业,包括宇顺电子、广田装饰、美盈森、深宝实业等上市公司;世界五百强的三星通讯设备研究院、韩国SK集团下属维世达生命健康公司、Google Adwords深圳体验中心、万兴科技、宜搜科技、顺丰科技等行业领军企业;以及联想之星、众投邦、赛伯乐、腾讯众创空间、中美创投等多家知名机构。众多一流的科技企业和创业者们汇聚在这里,共同孕育出引领未来的创新思潮。

 

创魅力科技空间,打造多元服务平台

软件基地的建筑设计充分融合了园区的产业性质、协调周边建筑的风格特征,同时响应了国家节能减排的理念。整齐划一的金属结构网格包裹着镜面玻璃幕墙,采光自然、强化了建筑立体感和体量感、突显出浓厚的科技感;每栋外墙窗户侧面采用不同颜色,增加了建筑的多样性和识别度;被道路分割的单体建筑以桥状裙房连接成一个整体,塑造整体体量感的同时,巧妙地打造出一个相互渗透的交流空间、拉近了企业和员工之间的彼此沟通;交织在一起的条形建筑形成丰富的中庭空间,赋予了其或动或静、灵动流畅的变化性和可塑性,创造出园区独具魅力的艺术形象。

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园区以“一轴两纵”即科园路为主轴、海天一、二路为纵线的形式划分为四个相对独立的功能分区,即为园区企业打造的四大服务平台区域,分别为生活配套服务区、高端金融服务区、产品服务平台区和综合配套服务区。

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生活配套区位于2A-2C栋,拥有公寓、食堂、商业等生活服务设施,其中2A、2B座分别持有公寓,为园区企业及员工打造完善的生活服务平台;1A-1C栋、2C栋为高端金融服务区,聚集了中国工商银行、邮政银行、农业银行、平安银行以及招商证券、中信证券等二十多家金融服务机构,整合金融资源,为科技产业发展提供强大的金融资本服务;3、4A-4C为产品服务平台区,汇聚多家一流专业孵化机构及创业服务机构,引进专业创业培训教育机构,打造创新创业辅助成长平台,其中3栋为创业会客厅,旨在为企业打造开放式的交流平台;5A-6栋为综合配套服务区,搭建商务配套、学习培训、物流、互动交流平台等,全方位解决了高科技企业和员工的工作、生活以及学习需求。

此外,还有建设运营方提供的公共技术服务平台和公共服务大厅,即分别为入园企业提供产业及物业服务。例如联袂中国电信、中国移动、国家超级云计算深圳中心提供高性能云计算、信息安全、软硬件检测和大数据存储等共性技术服务;为企业提供实验室租赁服务、加工服务和测试服务等,并依托深圳市软件协会及人才交流中心,打造集知识产权、资讯规划、人才培养于一体的一站式管理服务。

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提供创新孵化平台,助力企业发展

“北有中关村创业大街,南有深圳湾创业广场”,位于软件基地南向、以长约400米的中心步行街为空间载体的深圳湾创业广场,是由深投控及深圳湾科技公司倾力打造,集聚创新、创业、创客、创投的“四创联动”主题街区。这里不仅是科技企业的发源地和最新科技产品的发布地,更是着眼于园区源发性产业的内生成长构建的孵化平台。创业广场以孵化机构、创业服务机构、创投机构为主体,以培育影响世界的未来企业为核心使命,向创业者、科技创新型中小企业提供全方位服务,更联合社会媒体、法律、IT等打造企业咨询服务平台。

徜徉广场内,可看到多家知名孵化及创业服务机构,如4A栋入驻有3W、联想之星,4B栋有飞马旅、众投邦,4C栋有TCL创客空间、京东智能、5K集团、硅谷国际,4D栋的追梦者基金、创业邦、启赋资本等知名企业机构,全方位为创业者和科技创新企业提供专业的孵化空间。其中位于4D栋广场的“集装箱科技集市”,以新颖趣味的形式呈现,打造成迷你智能体验馆、实验室等产品空间。如IdeeBank灵感家,以“灵感创造价值”为理念,致力于线上收集创客们的想法,从雏形开始打造产品,进而孵化出消费者心里想要的智能产品,打造出了独具商业模式的创新型孵化平台,更是国内首家泛硬件领域全闭环创意孵化平台。

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丰富园区商业业态,营造立体生态景观

区别于传统软件园区商业配套少的缺憾,深圳软件产业基地沿街区南北渗透,以首层全开放式的商业布局,打造了一个集大型商旅餐厅、特色风味美食、咖啡、书吧、情调酒吧、健身俱乐部等业态完善的商业街区。街区在餐饮方面汇集了颇受大众喜爱的品牌,如超级物种、KFC、潮悦世家、泰谷小镇、乐客台等;在咖啡轻饮方面有星巴克、太平洋咖啡、85℃、JD智能奶茶馆等品牌,并打造出户外餐饮空间,让员工在工作之余享受轻松惬意的时光,带来体验感丰富、充满活力的产业园区生活。

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软件基地的另一大亮点无异于其多元化的立体景观、和绿色生态的办公环境。简约大气的地面绿化、精致的空中花园、空间连廊间的生态景观,实现了园区资源的集约利用;园区内还结合科技产品形象,打造成IP元素融入园区景观节点当中,仿佛置身于“花园里的科技园”。员工们在这样一个多层次的生态办公环境、和舒适的交流平台中,迸发出无限的科技创造灵感,推动着高科技的不断创新。

 

深圳软件产业基地作为新时期高新技术产业孕育的摇篮,其成功之道为产业园的建设提供了标榜,也为产业地产揭示了真正的发展之道:唯有切合产业特色、为企业打造一个全方位的辅助成长平台、专业的创新孵化平台,在提升软件行业整体规模的同时,让企业得到快速发展,才是产业地产需要不断去挖掘和完善、并逐渐实现自我的价值所在。

 

链接:项目小档案

深圳市软件产业基地由18栋2-28层单体建筑组成,总占地面积12.30万㎡、主体建筑物性质为研发办公、容积率4.34,总建筑面积61.76万㎡,地下停车位3784个。项目主要功能有研发办公37万㎡、商务办公15万㎡、配套公寓5.9万㎡、公共食堂0.4万㎡、商业服务1.4万㎡。其中研发办公单位面积段为300-800㎡,SOHO商务办公单位面积段为48-90㎡,配套公寓27-75㎡,裙楼底商面积段50-100㎡。

租金价格:120元㎡-140元/㎡/月

物业管理费:12元㎡/月。

空调:中央空调,24小时计流量

停车位:3784个

停车费月卡:450元/月


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