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世方视点:深圳软件园——产业地产案例研究(1)
时间:2018-11-14   来源:世方商业地产   

引言:

近年来,产业地产成为众多房地产开发商关注的热点,华夏幸福、万科、碧桂园等相继进入产业地产开发,为了深入了解产业地产开发和运营的相关规律,世方也将持续关注产业地产领域的发展,并对一些成功案例进行认真研究,本期我们选择了深圳高新科技园内一个比较成熟的项目——深圳软件园进行探访。


深圳软件园是国内优秀的产业地产类项目代表,从2007年整体投入使用以来,园区内汇聚了大量先进的软件与信息技术产业,成为了高新技术人才培育和软件企业不断发展创新的孵化基地。

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地理位置优越,产业聚集创造卓越成绩

深圳软件园位于深圳高新区中区,高新中二道和科技中二路横贯园区。项目周边汇聚了众多的高新科技企业,如金蝶、腾讯、华为、中兴、联想等名企,共同孕育出一个高端科技感十足的环境和氛围。软件园分两期建设,分别于2005年和2007年建成并投入使用,总建筑面积20万平方米。东区为一期,为建筑面积10万平方米的企业写字楼,即1-8栋;西区为二期,由政府投资建设,建筑面积10万平方米,主要为9-14栋企业写字楼和软件大厦。园区周边交通条件成熟,临近地铁1号、2号线,软件园区南侧为高新西站的公交首末站,多趟公交专线均可直达。

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截至2017年,深圳软件园入驻企业已超过1000余家,拥有近100家上市企业,国家规划布局重点软件企业41家,形成了以集成电路、互联网服务业、人工智能、电信、金融应用软件与服务等特色产业的集聚地,在软件与信息服务领域成绩显著,占据全国软件收入近一半的份额。深圳软件园被国家认定为“高新技术产品出口基地”和“国家火炬计划软件产业基地”,在全国软件行业中占有重要的地位。

 

创和谐科技空间,助力企业蓬勃发展

软件园一期均为低中层独栋建筑,每栋共6层,整齐有致地坐落于园区中,拥有开阔的视野和空间;建筑外立面整体运用灰色墙面砖,塑造出简约生态的工业风;办公楼均采用垂直电梯与楼梯相结合的方式,缓解员工上下班人流压力。园区内入驻的企业基本都是国家认定的高新技术产业,其中第四栋整栋为“国家集成电路设计产业化基地”,入驻有南方集成、贝特莱电子科技、惠能泰半导体科技、欧克蓝科技等企业;其余七栋分别为不同行业企业入驻,包含电子技术、信息科技、互联网+、人工智能、通信技术等产业集群。如科士达、中航信息科技、赛为智能、东深电子、通用电气等大批知名企业。

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相较于一期大面积实体墙面设计,二期在建筑外观上采用了大面积玻璃幕墙,结合小部分实体墙面,既与一期建筑产生呼应,又营造出更为通透的空间感和前卫的科技感。其中第十一、十四栋分别为通过空中连廊连接起来的两栋建筑体,为员工提供舒适的交流平台,其余几栋均为单体,每栋建筑为7-10层不等。二期的办公楼每层都设计了独立的大露台,放置遮阳伞,打造成悠闲休憩区域。园区内除了熟知的通讯技术、电子技术、互联网+等产业类型外,还包含了能源科技、大数据、信息服务、生物医疗等产业企业,集聚了如赛纳威环境科技、华俊企业、育龙同方科技、中航比特通讯、信达通科技、开立生物医疗科技等大批知名企业。

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当然除了这些可见的,硬件上的条件,深圳软件园还在产业服务方面下了功夫。在开园一年后的2008年第十届高交会上,深圳软件园宣布启动“三平台一联盟”服务项目。“三平台一联盟”包括深圳市软件及服务外包培训平台、深圳软件园公共技术平台、深圳软件园信息服务平台和深圳市现代服务外包产业促进会四个部分。该项目成为深圳市面向软件及服务外包企业构建的集人才培养、软件测试、技术支持、信息服务和政企互动为一体的综合服务体系。

 

贴合细节设计,便利员工日常需求

为了便利员工们的工作与生活,园区从每一个细节方面切入,打造出贴合员工日常生活的公共空间。在公共配套设施方面,每栋办公楼的架空层即一层,都设立了休闲桌椅和健身器材,同时运用石子结合电路板的意向形式,设计出大面积的足底按摩池,兼具园区文化内涵和健康理念,让员工释放工作后的疲惫,为闲暇时光增添一份乐趣;为了弥补员工日常购物的不便,园区与友族、智能微超等平台合作,在每栋楼层入口处设立自动贩卖机,琳琅满目的食品、生活用品等均可扫码购买,既快捷简便又符合当下年轻人的购物方式;在停车方面,结合生态地面停车位和地下停车场,一期和二期共设有7个地下停车场,充分保证园区内的停车需求,地下停车场采用自然采光和通风的方式,充分体现了园区倡导的低碳环保理念。

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为了进一步丰富员工的饮食需求,除了员工食堂外,二期园区内引入了更多的餐饮业态。如位于十一栋一层的美味通餐饮、环球餐厅、二层的喜棠,拥有湘、粤、海鲜等各种菜式供员工挑选,内部的餐饮空间开阔舒适,可充分容纳园区员工同时就餐的需求。同时位于高新中三路南侧的自助银行也为员工提供了便利,高新科技工业园内的环球数码创意文化园、劲嘉科技大厦作为高级商务办公中心和技术人才培训基地等,主要进行高科技研发、技术服务等方面产业,与软件园共同形成了浓厚的科技文化氛围。

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倡导生态低碳,打造绿色GDP

在软件园逐渐发展布局的今天,无论形式怎样变化,有一个理念却是共同默许且积极执行的,即环保理念。所以你会看到无论是作为北京首批绿色生态示范区的中关村软件园、还是风景如画的杭州东部软件园等,都赋予了园区微耗能、清新优美、零污染的绿色产业特征,同样这一特征在处处渗透在深圳软件园内。

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进入软件园区,仿佛被周围的绿色所包裹,阳光透过葱郁的棕榈林,洒落在开阔的大草坪上。一期园区内设计了一条蜿蜒的小溪流,缓缓汇入入口处的静水湖面;沿阶梯一路穿行,大气简约的园林景观衬托出园区的高端与科技感;员工食堂别具匠心地设立在下沉广场的地下层,覆盖在一片绿植之下,充分利用场地资源的同时又极具创新的设计精神;二期的下沉广场与地下停车场相结合,充满科技感的镜面雕塑凝聚着软件工程师们的创新力量。绿色生态的软件园已成为了城市里一片靓丽的风景区,让软件师们在灵动的空间里不断激发出创意,绿色、低碳环保的生活方式也成为了他们的生活常态,建立绿色园区、聚绿色产业、贡献出经济发展的绿色GDP,成为了园区发展的标签。

 

深圳软件园的成功,充分说明了产业与产业园区开发之间相互依存,相互促进的关系。深圳高新技术产业基础雄厚,支持了软件园的招商及运营,而软件园提供的产业聚集、服务平台支持,也为不少软件及高科技企业发展提供的最好的助力。着眼于依靠产业、服务产业、支持产业,才是真正产业地产发展的成功之路。

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