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十年青春,雕琢一“城”——深圳海岸城实地探访
时间:2018-09-19   来源:世方商业地产   

 一座城市在不断地发展崛起过程中,商业地产是其蜕变史里不可或缺的一部分,也是至始至终最直接的参与者和验证者之一。十年前的深圳,作为一个年轻的一线城市,商业地产的发展中心还围绕着以火车站为中心的罗湖及福田片区,而当时的南山区没有鳞次栉比的高楼大厦、也没有人流涌动的深圳湾后海片区,深圳海岸城便在这片“不毛之地”扎下根来。经过十年城市商圈的变革,海岸城如今成为了南山区乃至深圳市购物中心的标杆,作为主导这场变革的先驱,海岸城可谓真正做到了一座“城”改变一个城。近日,世方商业前往海岸城进行了一次实地探访。


商业氛围浓厚,服务人群广泛

深圳海岸城位于南山中心区,由海岸城东座写字楼、西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街共同构成,总建筑面积约30万㎡,是目前深圳西部规模最大的综合型商业项目,集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心,也是深圳唯一拥有滨海风情特色的购物中心。海岸城周边写字楼和高端住宅环绕,以深圳湾大街为纽带形成的商业氛围十分浓厚,海岸城周边聚集了凯宾斯基酒店、保利文化广场、海雅百货、深圳书城等商业配套,与其共同打造成一站式的集中商业,更为周边的小区居民以及商务人士提供了全方位的商业服务。

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海岸城紧邻滨海大道、南海大道、后海大道等南山区的五条城市主干道,有9条公交线路均可直达,地铁二号线后海站由D1出口步行两百米左右即可到达其商业片区,蛇口码头和机场距离海岸城也只有四五公里的路程,极具优势的区位、便利的交通都为海岸城输入了广泛的消费人群。


“双首层”模式聚集无限商机

海岸城外立面的四周都临近路面,具有极强的昭示性,利用这一点,海岸城设计了多个出入口连接外部交通、四面纳客,将商场与外界紧密联系起来。而最具创造性的莫过于海岸城独特的“双首层”聚集模式,即L1层为基础的首层,分为东、西两栋,在地下层和楼上层相互连通,交通主道从L1层穿梭而过,聚集来往的客流;L2层北面则由一条空中连廊与高架步行街和深圳湾大街相连,与“双步行街”的商业融为一体,不仅提供了广阔的公共活动空间,更是将源源不断的客流引导进入商场,为海岸城二楼带来集中的消费效应,成为名副其实的“增值首层”。地面层和二层空间采用楼梯、手扶电梯等方式连接,最大程度实现空间的相互渗透和切换。商场采用人车分流的方式,车行出入口有3个,为上下层分流停车,最大程度满足了消费者的停车需求;多个人行出入口设置在公交站周边,且与商场主力店相连接,保证了主力店的密集人流量。

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多家华南首店,形成差异化竞争

海岸城购物中心的商业范围一共为五层,L1层的经营范围为时尚服饰、美容护理、轻食等。其中服饰鞋包方面引进了kate spade、MICHAEL KORS、Furla等国际轻奢品牌,同时美容护理也引进了CLINIQUE、MAC、BENEFIT等国际一线化妆品旗舰店,也有ZARA、FOREVER21、Superdry等快时尚综合服饰品牌,其中英伦时尚品牌Superdry、美国时尚大众品牌FOREVER21均为华南首店,深受潮流年轻人士追捧和喜爱。除此之外,TESLA特拉斯华南区旗舰体验中心也落地在海岸城,为海岸城注入了更多的时尚潮流气息。

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L2层主要经营美容护理、珠宝、时尚女装和轻食等,同样引进了ESTēE LAUDER、CHAEL、Lancome等国际一线化妆品品牌,在轻食方面不乏gaga鲜语、台盖、COSTA等人气网红店,还引进了深圳首家、自带粉丝流量的品牌line friends café&store,频频创下了不凡的业绩,将轻饮、零售和场景体验结合起来,吸引消费者纷纷到此打卡。在服饰方面,引进了歌力思、马天奴、玛丝菲尔等年销售额过千万的女装品牌,拥有稳定消费群体的女装品牌为商场带来了极大的效益;L3层主要经营影院、数码和时尚配饰等,主力店为海岸影城、顺电,其中海岸影城面积达4165㎡,共有6个观影厅,其中1号厅为目前深圳最大的影厅。

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L4和L5层均经营娱乐休闲、餐饮、儿童服饰等品牌,引进了梧桐北京烤鸭、居食屋和民、稻香、杏花堂等特色餐饮品牌,其中杏花堂为华南首店,和梧桐北京烤鸭一起均有上百年的历史,且登上过美食栏目《舌尖2》的荧幕,拥有强大的品牌吸聚力;L5层的乐高活动中心为全国首家旗舰中心,是进行亲子间活动的最佳场所;主力店为海岸城世纪星滑冰场,为深圳西部第一家室内真冰溜冰场,冰场面积达1927㎡,平时还会作为各大滑冰赛事的主场,并且设置了观看区,以提供观众在此看休憩观看。

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在购物中心步行街区,大多以轻食餐饮业为主,有陈鹏鹏鹅肉饭店、俏江南等餐饮品牌,在轻饮方面有星巴克、鹿角巷、台盖、喜茶等多个人气饮品店,其中星巴克位于二层商场主入口位置旁,将室内与室外结合起来,轻松享受户外时光;步行街区还有不少买手店和独立设计师服饰品牌店,店内的装修及服饰风格都别具一格,与足以形成个性化和差异化竞争。

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紧跟消费格局,调整品牌业态

众所周知,商业地产在运营过程中会遇到诸多的难题,海岸城之所以能破解一向的运营难题,在数十年里维持成功运营的秘诀之一,在于其不断地探索、紧跟消费格局的变化、并有意识地制定品牌调整的方向,以达到其定位的目标。在十年的商业浪潮里,海岸城进行了三次大升级,从早期的以服务周边社区为目标,引进便民品牌的社区型商业中心,到中期针对周边写字楼的入驻和服务对象的多样化,加大对年轻消费者的关注、引进快时尚品牌形成的都市时尚新地标,再到后期相继引进国际轻奢品牌和多个华南第一的人气热门品牌店,成为了今天辐射整个深圳的年轻化国际购物中心标杆,海岸城凭借其全新的形象在一众商业群体中脱颖而出,完成了自身的逆袭。

笔者这次于海岸城探访过程中,发现无论是商场内部还是步行街区,都有不少面积的改造升级中门店,据悉,海岸城每年都得保持15%-20%的品牌新鲜度,走在时尚典雅的购物中心里,每次光临发现的那一句“调整升级中,敬请期待”,就是给消费者最大的交待和惊喜了吧。


携手电商平台,开创多个第一

在运营方面,海岸城除了在业态方面的不断调整升级,还在互联网领域大胆试水,携手电商平台,率先开通购物中心微信订阅号,成为首个与腾讯微生活项目合作的商场。通过互联网思维,海岸城成功吸纳了大量的会员,在三个月内就突破20万粉丝。当时深圳首个巨型二维码亮相于海岸城,创下了深圳二维码之最,海岸城成为了首个与电商线下合作,共享资源、互相学习的“吃螃蟹”代表;不仅如此,海岸城也是深圳第一个启动微信停车缴费功能,支持微信自助缴费的购物中心停车场,给消费者提供了极大的出行便利和购物愉悦感。

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提升服务品质,打造玩乐空间

立足于消费者的消费诉求,贴合消费者的感受以达到最满意的购物体验,是海岸城一直关注、并逐步实施的的重点和目标。

在公共设施方面,海岸城斥巨资升级硬件设施,改造洗手间、育婴室等公共空间。洗手间指示清晰,北欧风的绿植、过道摆放的休憩石条长椅与整个空间融为一体,突出现代时尚感;无障碍洗手间、亲子卫生间、独立育婴室的设计彰显人性化情怀;在打造体验空间方面,海岸城也是孜孜不倦地探索并给消费者带来一次又一次的惊喜。例如举办静态巡展,以Fashion show的方式让消费者零距离感受时尚的魅力;围绕着年轻消费者相继推出的“床上运动会”、“闭馆电音派对”、“甜品节”等活动;举办首届“盒子怪”潮流文化展、首届造物空间文创设计展;还策划了具有综艺属性的“奔跑吧吃货”等社群活动,让消费者在逛街的同时参与进玩乐空间,缔造一个有温情的购物中心,还让商场在客流及销售上均有不同节点的爆发,达到商业价值的最大实现。

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城市发展的脚步从未停滞,城市的商业也将在未来迸发出丰富的色彩和形态。在商业时代的洪流里,固守传统、一成不变只会被浪潮所埋汰,唯有找准定位、找到合适的运营方法,不断提升自己以适应消费市场的需求和改变,抓住每一次可实现商业价值的机会,才能够永葆青春、成为众流中最闪亮的那颗金子。我们期待海岸城下一次的华丽蜕变,也期待更多优秀的商业体能脱颖而出、带给人们更多的惊喜。


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