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一套房子租金引发的争论!——“租购并举”时代的房租问题
时间:2018-08-23   来源:世方商业地产   

有人在网上发帖说,北京天通苑的一套房子出租,自如和蛋壳两家公寓品牌争抢,最后蛋壳报价高出业主最初价格的40%,该套房月租金直接从7500元的月租金跳涨到10200元。网贴经媒体一报道,引来哗声一片,人们惊呼“我们已经从买不起,到租不起了!”这几年,房价的暴涨,已经在刺激大众的神经,在国家宏观、微观手段一起上阵的情况下,房价好不容易进入一个多空观望的僵持期,而跳涨的房租,却又让那些买不起房,指望通过租来解决居住问题的人们,心里骤然紧张起来。网上网下媒体的热议,事件持续发酵,连政府主管部门也不得不介入调查,并给予相关机构警告。新闻很快就会过去,但是“租购并举”时代,随着对住房购买的限制、社会资本涌入住房租赁市场,房租及其走势将是一个难以回避的话题。本文将对此进行一些分析,希望能帮助人们看得更加清楚。

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房租是现在才开始上涨的吗?

其实房租一直都在上涨,只是以前大家没有关注。在过去几年,房价大幅上涨,吸引了媒体和社会公众的关注,大家都聚焦在房价的问题上。随着各种宏观及微观调控措施不断加码,甚至采取行政手段对房价进行压制,同时鼓励开发商只租不售,鼓励人们通过租赁来解决居住问题,这时房租问题自然就浮出水面!在过去的10多年,房价一直上涨,其实房租也是在一直上涨,只是涨幅不大或者政策并没有涉及租赁问题,也就没有引起人们的关注而已。今天,人们惊叹于北京天通苑房租短期内快速的上涨,虽然只是极端的个案,但是却唤醒了人们对于房屋真正居住成本的关注。

 

房租的上涨将是长期趋势!

要看清房租问题,必须从最基础的概念开始。如果我们都认同“房子是拿来住的,不是拿来炒的”,那房租就是房子真正居住成本(房屋使用价值)的体现。而房价与房租,其实是一体两面,在房地产价值评估体系中,租金回报率才是最核心指标,房租水平就是房地产价值的最本质基础。从理论上来说,房价不过是未来一段时间房租的折现,就跟股票的每股收益与股票价格的关系一样,房价水平就是房屋租金收益的另外一种表现形式。因此,原则上房租才是主动因,房价是被动因,应该是房租上涨带来相应房价上升;房租下降,房价就会下跌。但是目前,由于中国人对拥有住房产权的深刻传统,住房购买供需不平衡,购买的需求超过了供给,再加上投资性、投机性购房的炒作,导致这些年房价的上涨,已经完全脱离了房租的价值支撑,租金与售价的价值关系,严重偏离。以一线城市深圳福田一间60平方米小两房举例:2008年时,房价为100万左右,月租金为3000元左右,租金回报率为3.6%,而10年后,到了2018年,该套房价上涨为500多万,而月租金为6000元,租金回报率降低为1.5%。也就是说,10年内,房价翻了5倍,而房租仅仅上涨了一倍。房租虽然也涨了,但是这套房的租金回报率却从3.6%下降到了1.5%。既然房租与房价是一体两面,是一回事,那房租与房价就不会长期偏离,房屋租金回报率一定会回归到一个正常的资本回报率水平,如果以银行的一年期理财产品为标准,房屋租金回报率至少应该达到5%左右的水平,才是一个基本可以接受的标准。而我们知道,在房地产市场发育比较完善的欧美国家,租金回报率通常可以达到5%~8%,有些国家或地区,甚至可以到10%的水平。不管以5%,还是8%的标准,都意味着目前房屋租金相对于售价来说仅仅百分之一点几的回报率,是极度偏低的。在房价不出现大跌的情况下,那房租必然有一个回归正常回报率的过程,从这个角度看,房租长期上涨将是大趋势。

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房租的区域性、个案性强,不应推而广之

房地产是一个区域化特征非常强的行业,即使同一区域的房屋,因为小区环境、装修水平、房屋配置等情况的不一样,租金价格差异也很大,任何把一个案例或者一个城市的住房租赁市场情况,推而广之到全国的想法和做法,本质上与“一人得病,全家吃药”是一样的逻辑错误!引起争议的网贴中说到北京天通苑这套房租金涨了40%,但是根据北京我爱我家公司发布的数据,2018年上半年北京住宅月租金同比2017年上半年仅仅上涨3.8%。而另外来自于中国房价行情网的数据,同期北京的租金上涨了20%多,那到底谁对呢?可能都对,也可能都错,而主要原因可能还是房屋取样的不同、计算方法的差异!实际上关于一个城市的住房租金的高低,一直以来并没有什么官方权威的统计数据,因为这是一个高度分散化、私密化的市场,个体业主出租自己的房子,大多不会去登记备案,具体租金多少很多时候是个罗生门。从直观上看,北京、上海、深圳作为外来人口最多的三个一线城市,房屋租赁市场庞大,交易活跃,房屋租金也是最高的,但是到了中国其他城市,大部分住房租赁市场并不活跃或者租金长期并没有大的变化和提升。北京这两年房屋租金的快速上涨,最根本的逻辑还是在于租赁住房市场的供求矛盾:一方面,房价的高涨以及购买资格的限制,将更多的人赶到了租赁市场,租赁的需求是快速增加的;另一方面,近几年北京城市大力推行的拆违、旧改等,减少了城中村、旧小区等中低端住宅租赁物业的供给,而城市对群居房、房中房的严厉执法,更加剧了供给矛盾。背后的原因可能是这些,但是具体到不同的区域,情况也不一样,而国内其他城市与北京就更不同,我们不能简单的认为整个北京都是这样或者说北京出现了这样的情况,全国都是这样。网上网下各种媒体借助于天通苑这个个案以及我爱我家那位离职副总的新闻,对房租问题进行了一番大肆炒作,似乎已经偏离了客观的轨道。

  

公寓租赁运营机构,自如、蛋壳们,是炒高房租的罪魁祸首吗?

在国家强调租购并举,鼓励人们通过租来解决居住问题的时代,对住房租赁市场进行必要的制度立法和行为规范,是非常有必要的,但是认为这些公寓租赁运营机构是房租上涨的罪魁祸首,应该要大加鞭笞,却值得商榷。住房租赁市场,相对于新房销售市场,其实是一个更加公平的充分竞争市场,原来市场的参与者,基本都是个体散户(小业主、个人租户),现在有些机构进来(青年公寓管理公司),占比还很小(北京都不到5%),而从市场化资源配置的角度来说,这将形成一个更加完善的市场生态。一方面,机构们可以提供更加稳定可靠的房屋租赁环境;另一方面,通过公司化的运作,提供差异化产品,让一些希望能享受更高居住品质的租户,获得相应的服务和产品。这种正常的市场化行为,我们不能简单的加以否定。这就好比在一个旅游区,游客们可以选择住当地居民自办的民宿,也可以选择住如家、维也纳等商务酒店,还可以选择万豪、希尔顿一样,不能说因为酒店管理机构的出现,冲击了民宿市场,而限制正规酒店业的发展。

随着国家鼓励社会资本进入住房租赁市场,住房租赁机构们,不管是自如、蛋壳,还是湾流,红璞,客观上面临着资本对做大规模的要求,因此短期内拿到可租赁物业的需求也非常强烈。在这种形势下,肯定会存在一些超出当地市场正常租金拿房的案例,但这并非市场常态,长期来讲也不可持续,如果机构们最终不能盈利,很快就会像共享单车、智能货架一样死去。其实,不仅在北京、上海等一线城市,在其他二线的武汉、杭州、南京等地,公寓品牌机构也都在大举进驻,但是由于其他城市租住房的供需矛盾没有北京等地这么突出,因此并没有出现过高的溢价情况。因此,我们还是要回到房租上涨的根本逻辑上来解决问题——就是想办法增加租赁住房供给,而并非谴责提供租房产品多样化选择的机构们。

 

呼吁政府来管制租金,不是个好主意!

如果说房价,只是涉及到人们拥不拥有住宅产权的问题,而房租,则是关系到人们是否有地方居住的更基本民生问题,显然更加触动大众的神经。我爱我家离职的副总裁,利用了敏感的房租上涨话题,做了一次很好的自我营销,也让房租、青年公寓运营机构、投资租赁住房市场的资本等开始进入到公众的视野。但是其在在发布会上,提出让国家建立全国房租指导价,超过指导价就要查处的建议,感觉很不专业。这是一种让政府介入到微观的单个商品价格制定当中,非常粗鄙的管制经济思路。一方面,在不解决租赁房屋供应问题情况下,只管制价格,属于本末倒置,不可能解决房租问题,只会带来市场的破坏,权利的寻租;另一方面,还是全国一盘棋的错误思路,房屋租金上涨的问题,只是少数一线城市的问题,在广大二、三线、四线城市,租金不高,房屋还有大量空置,需要政府干预什么呢?第三,政府不适当的管制租金价格,只会“劣币驱逐良币”,市场上不会有企业会去做改造提升,能提供更好居住品质的青年公寓了,大家都要退回到租住最简陋、配置最少、无人管理的旧村屋时代!这个自媒体时代,通过挑动人们的敏感神经,制造话题是容易的,但是就怕没有看清问题的本质,找错了病因,就急急忙忙开出药方,最后的结果可想而知。

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