09月
引言：
2020年8月28日，佳兆业在布吉的首个社区型购物中心——佳纷天地正式开业。项目本身规模并不大，在深圳的购物中心群体中，也并没有特别突出，但是因为这个项目脱胎于“布吉东大街”这个15年前曾经火热，后又命运多舛的项目，而让周边的居民及行业内特别关注。怀着同样的好奇，我们也对佳纷天地进行了探访，试图解读其现状、梳理其历史脉络，作为存量商业活化的学习案例。
项目所在片区住宅林立，人口密集，消费基础雄厚
“佳纷天地”，也就是过去的布吉东大街，实际上位于佳兆业桂芳园住宅项目裙楼，属于龙岗区布吉东片区核心。项目所在区域，过去还是工业区，但如今，除了项目本身的住宅外，周边2公里范围内，基本上都是大型的住宅小区，如桂芳园、星都豪庭、盈翠家园、黄金豪庭、和通花园等，周边居住人口超过10万人，消费基础雄厚。而近年来片区房价的大幅提升，也带来了居民消费水平的上涨。此外，项目整体交通环境也较为便利，毗邻龙岗大道，距离地铁3号线大芬站也仅300余米，拥有多条公交线路，非常便利于客群的集散与辐射。
从外到内重新改造设计，商业空间焕然一新
项目商业面积约3.5万㎡，分3层经营（实际是2层半）。该项目过去一直是档次形象较为低端的专业建材市场，而升级为社区型购物中心，佳兆业也确实在外立面形象重塑，内部商业空间打造上，下来一番大功夫。
在项目外立面设计上，采用铝塑板+穿孔板造型的设计，改造后整体统一性较强，设计富有IP特色，广告位集中整洁，形象品质好。
项目通过对场内空间改造、动线优化，实现了“多首层”客流导入，有效提升内部流通效率，内部舍弃了原主轴线中部所有铺位，极大程度上优化了商业空间，同时设置了中庭、儿童广场与艺术步梯等特色空间。物业整体为长条形建筑，客流动线较为单一，以横向主动线为核心贯穿项目，在设计上采用凹凸交错的手法丰富了展示效果，避免消费者的视觉疲劳，并在走道上设置主题堆景，结合中庭、扶梯形成环形动线。
与临街社区商业差异化，聚焦“潮玩童趣”，品牌美食
在项目周边，其实已经有大量的临街社区商业，以沃尔玛为主力店的另一个社区购物中心星都里，距离项目也不过500米，项目其实面临着不小的竞争。而佳纷天地则差异化定位于精品社区商业方向，在业态组合上兼顾了生活气息和品质调性。项目以儿童教育、娱乐体验、潮流时尚、美食为主导，提炼出“品味生活”“缤纷空间”“有食有趣”三大业态主题，打造富有差异化的社区潮玩童趣体验消费场所，共汇聚了60多家知名品牌进驻，携手为生活加“纷”。
佳纷天地经营主题与业态分布
负一层以“品味生活”为经营主题，引入佳兆业商业集团旗下CASA MIA精品生活超市，集合书店、咖啡、烘焙于一体，让闲逛超市的你有一种参观艺术展的感觉。
一层以“缤纷空间”为经营主题，引进中国最美书店“覔书店”、运动主力品牌“阿迪达斯奥莱店”、轻餐头部品牌“麦当劳”及“华为、苹果”等数码体验店，奠定商业品牌优势。
二层则以“有食有趣”为经营主题，引进“杨梅红国际私立美校、卓越教育、瑞德启蒙教育”等知名教育机构和“八合里海记、湘阁里辣、椰风海岸”等人气餐饮品牌，“儿童+餐饮”的组合业态保障项目人气与客流，营造商业活力。
塑造项目独特狐狸“IP”，打造差异化场景
项目规模虽然不大，但是佳兆业也为该项目创建了一个独特的狐狸IP，与周边的小型商业相比，显然更能留给顾客一份“独家记忆”。项目不仅在外立面上，设置了大型的卡通形象，还围绕这个IP定制周边礼品和主题堆景，让顾客能够把佳纷天地的美好分享和留存。商场外立面依附“狐狸之家”巨型艺术雕塑品，夜晚搭配上200余米星光长廊，引人驻足拍照打卡，利用了独特的IP文化，打造差异化场景体验。
从“全盘出售”到“全盘回购”，销售型商业的又一个解决出路
从开业后的情况看，佳纷天地无疑是抓住了周边消费客群的脉搏，成为了区域内又一个新的消费热点。不过，盘点该项目，其如何将一个产权销售的专业市场，转变成为一个购物中心，可能是给行业内人们更有价值的一面。让我们不妨也大致梳理一下这个命运多舛项目的历史：
2004年，佳兆业桂芳园住宅的裙楼商业，是佳兆业集团首个商业项目，当时的桂芳园项目总建面近60万方，是当时全深颇具规模与名气的楼盘。而3.5万方的商业裙楼定位为国际油画城，并取了一个响亮的名字“布吉东大街”。
不过，就像那个时代的很多商业项目一样，项目的商业空间被分割成了1000多个大大小小的商铺，予以出售。因项目区域位置好，宣传到位，东大街成为投资者眼中的聚宝盆，开售仅六个月商铺销售率便超95%，回款超过三个亿，并于2005年3月完成开业。
因与大芬油画村的同质化竞争，项目国际油画城的定位并没有得到市场认可，开业后人流量少，经营惨淡，不足半年退租率超过50%，被迫重新招商。
2005年10月重新定位，引进乐安居建材城。乐安居进驻后经营较为稳定，直至2015年租赁期届满。
由于佳兆业深圳商管公司、业主及乐安居三方无法达成一致意见，续约不成，经营了近十年的布吉东大街停止运转，项目内部长期空置。
项目停止运转， 1000余户商铺业主没有任何收益，也没有办法自用商铺，商铺小业主们抗议上访不断，如果放任不管，也将严重影响佳兆业商业品牌价值，于是，在各方协调之下，佳兆业于2018年1月完成了对整个项目商铺产权的回购。
2018年佳兆业正式官宣，将在项目打造“佳纷天地”社区型购物中心，并对物业进行同步升级整改，2019年正式启动招商，于2020年8月28日正式开业。
改造前
改造后
改造前
改造后
结语：
不过，最后我们也要提醒广大投资者，虽然将商场分割成虚拟产权铺予以销售，存在巨大的天然的难以化解的经营缺陷，但直到目前，还有些项目仍在重复走这条不归路，投资者一定要擦亮眼睛。