09月
引言：
过去的2018年，是商业地产大爆发的一年，各大商业项目在快速增长的同时，也不断尝试推陈出新、摆脱同质化的标签、呈现百花齐放的态势。转眼2019年已过大半，回顾上半年，深圳商业地产的竞争依旧浪潮迭起，一些颇有亮点的购物中心陆续亮相，例如5月31日正式开业的侨城坊·九方荟，掀起了一阵阵话题热点和关注度。目前距离项目开业已有一段时间，我们于近期前往九方荟，进行了一次近距离探访。
定位为“社区型”商业中心，自然资源创优越外部条件
九方荟是由运泰建业规划打造，由中航九方运营管理的商业项目，也是九方集团在深圳继深圳华强北九方和龙华九方后的首个品牌管理输出项目。凭借九方丰富的运营经验，项目在开业之初便吸引了一大波人气，也收获了良好的口碑。侨城坊项目总体量达35万㎡，是集产业研发办公、公寓、商业等于一体的商务综合体，而置身于建筑群体中的九方荟，总体量仅有2万㎡，定位为以商务、社区商业形态为主导的商业中心，涵盖餐饮、零售、电影、健身房等多种业态，极大填补了片区商业空白。项目商业面积虽小，但在建筑空间的打造上别具匠心，从城市空间、绿色生态理念的角度出发，将商业建筑与自然、城市文化及消费者紧密维系在一起，成为整个项目的点睛之笔。
项目区位示意图
项目位于深圳南山区侨香路，处于华侨城北片区，除了服务于园区办公人员，周边云集了懿德轩、侨城一号、新天鹅堡等高端豪宅，拥有高端的潜在消费客群；且华侨城片区内旅游项目众多，艺术气息浓厚，办公商务氛围活跃，为创造了良好的外部环境。自然环境方面，项目周边山湖、湿地公园、高尔夫球场等组合成多重生态美景，拥有优越的自然生态资源；交通方面，周边北环、广深、侨香路环伺，2条地铁路线及多条公交路线通过，但目前交通不是很顺畅，周边主要路段都在围挡整修中，对交通出行造成了一定影响，而距离最近的地铁2号线侨城北站到达项目也需步行20分钟，短期内交通导入人流效果不是很理想。未来随着道路的整修顺畅，园区也将设置专属巴士接驳，可为项目快速导入人群。
“Mall+街区”开放式布局，打造立体式生态体验空间
九方荟购物中心被十一栋建筑体围合在中心（核心）区域，为了消化路面与项目的高差，除了设置手扶梯可快速到达入口，同时设计了近万平米的生态广场。广场设计立体绿色坡道，中间穿插结合滑板坡道，围合出宽窄不一的路径，增添了街区的活力与趣味性。据悉，项目开业期间重现了美国旧金山的“九曲花街”景象，致敬旧金山的九曲花街设计，将绣球花和绿植沿阶梯逐级而上，汇成弯弯曲曲的花径小道，变成消费者热门打卡点，带来了浪漫的情景式体验。
建筑主体分为A、B两座，分为地下一层，地上四层，采用半开放式的“Mall+街区”布局，融合室内、户外两种不同商业模式，通过各层级平台、空中连廊相互连通，构建成独特的多层立体步行系统，享受购物与休闲的双重愉悦。
建筑的亮点在于屋顶的绿色坡地，和被垂直绿化包裹的外立面。多达三千平米的绿色草地覆盖于建筑之上，与空中木质平台交替穿插，从入口循着建筑曲线贯穿西东，延伸出独特的动感和韵律，犹如置身空中公园，木质平台设置多个出入口可直接通往商场内部；建筑整体提取树木的原木色为基调，呼应项目“树屋”的打造理念，体现建筑与自然的平衡，外立面的玻璃幕墙被分割成“小窗口”，以垂直绿化填充结合，景观元素延伸至建筑立面，与屋顶、广场形成呼应。行走其中，眼前仿若绵延的山丘、幽深的峡谷、原生态的廊桥，呈现一派抽象的森林景象。绿色屋顶为人们创造了更大、形态更丰富的公共休闲空间，在高楼间打造一片自然绿洲，成为办公人员的放松休憩地，亲子家庭的游乐场。
购物中心富有流线性的建筑边界，充分融合了自然的柔美，与周边简洁方正、干脆挺拔的办公楼形成鲜明对比。刚柔并济，建筑充分软化了整个大空间，使得其与自然景观建立起有机的联系，构建出屋顶漫步、草地下购物的奇妙体验，形成整个深圳自成一体的、别具一格的商业空间。
项目内部的步行动线设计也很合理，例如地下层的停车场采用了半开放式设计，顾客停车后可直接进入商业各区域，加强了立体客流的串联和人流的导入。在商业空间设计上，充分结合自然生态与人文艺术，选用木质色调装饰墙面和吊顶，将室外景观概念延伸至室内，融合空间绿植，与外部环境相呼应，创造了自然生态的购物环境。同时，室外的城市步道元素也被应用到内部空间，在L层，步行阶梯占据了“半壁江山”，被打造成漫步、社交与休憩空间；商场在重要节点处设置了自然主题场景，如负一层的中庭广场，和B座二层入口处的“恐龙荟迹”，均搭建了绿植、山石和恐龙的场景装置，并通过声音、动作来达到与消费者的互动体验效果，营造生态原始森林的氛围；例如设置公共阅读区域，制造鸟语花香的阅读场景，动静结合，强化了商场的社交功能；商场的配套设置，如母婴室、储物柜、婴儿车、休憩座椅等也较为齐全，满足了消费人群的配套需求。
餐饮、娱乐业态占比较高，结合特色搭建主题文化体验
在小面积的商业体中，如何打造“小而美”的精致商业空间，业态的规划和品牌的引进都是最重要的体现。项目在五层的商业空间内，由街区至室内，涵盖了餐饮、零售、休闲娱乐、生活配套等业态，其中餐饮业态占比达40%，休闲娱乐业占比30%，零售占比最低，业态布局贴合了社区商务型商业定位。
品牌方面，运营方也致力于推陈出新，引进了罗一花园概念店、本来生活馆、野湖南、秒定等深圳首店，也不乏星巴克、麦当劳、屈臣氏、奈瑞儿等熟悉的、受消费者欢迎的品牌。高品质星级影院“纵横国际影城”、高端人气健身会所“Fusion”作为商场主力店，给消费者带来丰富多彩的闲适生活和无限的活力。占据半壁江山的餐饮业，引进了潘多拉大食堂，集合多个地方的特色美食，满足办公人员的日常饮食；西北杂粮筐、天怡兴、渝李记、缪氏川菜、遇上妮酸菜鱼等多家人气餐饮品牌汇聚于此，还有高端宴会餐饮海苑酒家，食堂、休闲餐饮和宴会餐饮，满足家庭和商务群体的多样需求，提供全方位一站式的服务。生活配套业态主要分布于L3层B座，根据消费人群定位，引进了蜜蜡眉吧、娇肤、木北造型等生活护理品牌，还有苏菲国际、爪爪喵星球、红气球之旅等等。
在空间设计上，各店铺均结合品牌特色，搭建出别具风格的场景体验。如位于街区的罗一花园概念店，以四季草木为灵感，将时装、花艺、茶道、香道、咖啡、音乐和艺术完美融合。墙面勾勒东方韵味的山水意境、木质的屏风、绿植精致的营造搭配产品陈列展示，打造出东方美学与当代生活完美结合的时尚艺术空间，提供高级舒适的购物体验。位于L2层B座的野湖南餐饮店，从室外到室内装修都融合了湖南的民俗风情，古色青瓦、流水曲觞，展现了湖南本土自然的“野趣”和“野味”；而辣莊则以浓厚的文化底蕴为特色，打造成独特的穿越风情餐饮体验，成为首家互动穿越文化的主题餐饮。
据悉，项目的开业率达到了99%，截至现在已有40多个品牌入驻，目前只有个别品牌尚在围挡完善中，其他品牌均已开业。从人流量来看，整个商场稍显冷清，消费群体主要为周边办公人员，对于餐饮业态的消费需求最大，但目前园区企业的整体入驻量还不是很大。屋顶的绿地空间也只有寥寥几人停留，且原本通往屋顶草坡的木质阶梯，已经出现了较严重的破损，无法使用的同时也影响了整体美观性。
整体来说，作为社区的配套商业体，九方荟以独特的建筑风格在众多商业体中独树一帜，通过探讨商业与自然的关系，打造了突破传统商业的绿色生态模式，给都市中的人们带来耳目一新的购物体验。但相对于下半年深圳将开业的众多项目来讲，其竞争压力也较大，需要后期用心的运营和管理，世方亦将持续关注。