05月
引言：
在高端新兴产业飞速发展的趋势下，产业用房的需求不断上升，然而要突破现有土地资源紧缺的瓶颈，实行城市更新是理想的可持续发展模式。在深圳，通过对衰落区域或老旧工业区的改造和建设，使之成为承载高端产业功能的全新发展空间，也是提高空间效率、推动产业升级转型的重要选择。往期我们曾对龙岗区的旧改项目“天安云谷”产业园进行研究，本期我们选择了位于南山区的城市更新典范项目——南山智园进行了实地探访。
南山智园位于深圳市南山区留仙洞东侧、茶光路以北，处在学苑路、留仙大道与塘长路相交形成的三角地带，由南山区政府投资建设。园区的前身曾是一片劳动密集型工业旧厂房，低端的业态和恶劣的环境已与片区的发展态势脱轨，经过全新改造建设，旧工业区蜕变成了以互联网、新一代信息技术、生物医药、新能源、新材料、文化产业、医疗器械等战略性新兴产业为核心的现代园区，产出值较之前也以十几倍的速度飙升。南山智园的“羽化成蝶”对于推动深圳北部片区经济发展、促进新兴产业的腾飞有着重要的意义。
“三区融合”创新生态园区，生活配套丞待完善
南山智园毗邻深圳大学城，与南方科技大学隔路相望，周边众多社区环绕，项目以“三区融合”的理念即融合园区、校区和社区，着重打造为大学城科技产业园和“国际知识创新村”的示范区。走近园区，一片现代式的建筑群矗立眼前，流线型的建筑外立面，以不规则的多边形呈现，蓝色的全景玻璃幕墙倒映园区景观，营造出科技感十足而不失柔美的氛围，建筑的起伏与园区周边的山体环境相得益彰。园区的覆率面积高，常绿的树荫大道、开合有致的花园小径，休闲广场和幽静的庭院式空间，为办公人员创造了四季有景、生态绿色的办公环境。
园区环境
功能布局平面图
该项目占地面积12.4万㎡，建筑面积约65.79万㎡，无围挡的开放式园区与周边建设形成共享界面，多个车辆出入口连接城市主道路，车行道交叉环绕整个园区，设有地下停车位共2682个，充分满足园区停车需求。项目共14栋办公研发大楼，分两期进行建设，一期包含A、B、c区，二期为D区，其中：
A区占地面积约3.9万㎡，总建筑面积约19.9万㎡，包含6栋8-16层的建筑，皆为办公功能，其中地下室两层，面积约4.9万平方米；
B 和C 区总占地面积约7.3万㎡，总建筑面积约22.8万㎡，包含办公、工业研发、商业功能，其中B区为2栋10层和24层建筑，B2栋是专门为艾默生全球研发中心设计；C区为3栋24层建筑，商业功能集中分布在C1-C3栋。
该项目一期已于2013年11月建成投入使用，二期于2016年3月开工，目前尚在建设中，已进入外立面装饰工程阶段，预计今年（2019年）将按期交付使用。
从生活配套上来看，目前园区的商业设施主要以小型便利店、社区超市的形式分布于办公楼底层，以餐饮业态为主，有咖啡饮品店，配备有大面积的员工食堂，也有满足企业需求的商务餐厅。整体来讲，园区的商业设施仅占比3%，对于员工的日常生活需求有一定局限性，或还不尽完善，但未来毗邻的社区型购物中心即将建设完成，例如与园区一街之隔的西丽宝能环球汇，13.23万㎡的体量集商业、住宅、酒店公寓等一体，将很好地解决园区商业不便的现状。在住宿方面，园区虽没有建设相关配套公寓住宅，但周边社区住宅区密集，据了解，周边的社区股份公司在回迁后，将统一组织有租房需求的企业与三家农城化股份公司进行洽谈，在回迁房分配完毕后，以相对低廉的价格进行租用，解决智园员工住宿问题。
引入智慧园区服务体系，打造创新创业“孵化空间”
针对园区的产业特征和企业需求，园区打造了智慧运营系统，提供全方位“智”系服务，包括基础平台能力、园区信息中心、社群社交、党政服务、公共资源服务、物业管控等功能的智慧园区运营管理多端平台。为进一步提供多元化优质服务，园区建设了党群服务中心，主要围绕“一中心两平台”建设，一中心为致力将园区党群服务中心打造成三区融合展示中心，两平台分别为“北部片区园区党群服务平台”和“共建共享资源对接平台”。目前党群服务中心开设了行政服务窗口、新时代大讲堂、党建书吧、国际青年双创中心、知心驿站、休闲咖啡厅等服务内容，各平台环环相扣发挥优势，将为园区企业和人才提供更实际、贴切的服务需求。在公共服务设施方面，园区设有多功能厅、共享会议室、资料室、体娱中心等，充分满足企业办公和生活需求。其中位于B1栋的党建书吧，将定期设定不同主题的收藏书展，智园艺廊设置艺术品及主题艺术展览专区，以探索信息时代的艺术表现形式，给园区人才创造艺术人文氛围、提供丰富的学习沉淀场地。这一系列的平台不仅为园区内的企业和人才服务，同时也为国际知识创新村内的大学校区以及周边居民社区提供智慧型、人性化服务，充分贴合了“一中心”和“三区融合”的建设理念。
入驻园区的企业还可享受到企业间的优质资源共享以及政府的政策扶持，助力企业和创业者快速成长。一方面在“三区融合”的理念下，政府、高校和企业间将开展多方面、深层次的合作，将整合社会、企业以及高校资源，搭建起长期、稳定、全面的对口合作平台，从而实现优势互补和资源共享。另一方面，政府推动龙头企业开放平台快速释放“双创”资源，例如以腾讯众创空间为代表的“互联网+产业型众创空间”，通过为创业企业开放应用宝、QQ空间等应用平台，广点通、腾讯云等能力平台资源，帮助创业者快速成长；还有以TCL、德赛科技为代表的企业则在垂直领域打造“小而精”的众创空间，为“双创”主体提供全链条供应链及制造平台服务，带动中小微创业者发展壮大的同时推动传统制造业加速转型升级。
其中位于智园A7栋首层的咖啡喆学，是园区人才最喜爱的空间之一，咖啡喆学便是迷因创客空间的配套设施和孵化品牌。迷因创客空间设有办公区、项目路演区、多功能会议室等，为创业团队提供创业孵化、资源对接、投融资、路演宣传、项目申报、培训辅导、政策咨询等服务。
“一楼一园区”产业定位，聚集优质企业发展圈
区别于一般的产业园，项目在招商方面制定了独特的策略。南山智园建设之初便有着明确的产业定位，其按照“一楼一园区”专业规划进行招商，即一栋楼里聚集相关的产业企业。比如A1栋主要聚集互联网产业园、C2栋聚集未来媒体产业园、A5栋为军工产业园等，建设成了网络信息安全、机器人、大数据分析等专业园区，形成相关专业园区的规模聚集，对于产业的聚集和企业的稳势发展有重要的促进意义。
其次，园区对新入驻的企业设置了一定的准入门槛，例如注册地在南山区或拟将注册地迁入南山区(需在入驻后6个月内完成相应工商变更)的企业；所处行业为国家或深圳市重点支持领域，包含互联网、新一代信息技术、生物医药、新能源、新材料等战略性新兴产业或其他优势科技产业等条件。同时对于上市企业或拟上市企业、市、区政府引进的重点创新机构或团队、引进"千人计划"、"孔雀计划"等海内外高端人才的企业等可放宽条件优先入驻。园区设置严格的筛选条件，主要吸引拟上市和已上市企业总部、高成长期等规模企业入驻，旨在更好地向园区提供优质项目，形成优质的企业发展圈，使园区成为引领战略新兴产业环绕未来产业的创新高地。
目前园区已聚集了互联网、新一代信息技术、生物医药、新能源、新材料等高端科技产业，吸引了一大批上市企业总部和知名企业和创新创业机构。如世界五百强企业艾默生、国内规模最大的前沿网络设备供应商深信服，还有优必选、360奇酷等极具竞争力的知名企业；包含芯思杰、清华伯克利学院、南科大工学院、深圳未来媒体研究院等十几家创新创业孵化器和研究机构。这些优质企业的入驻，高端人才的汇集，将成为园区内产业创新的中坚力量，与其他高新技术产业一起创造更开阔的发展空间。
行走在环境怡人的园区内，曾经那片令人望而生叹的低端工业区已蜕茧成蝶，成为了一个产业高端、运营专业、产值效益高的现代化产业园区。智园通过整合多种创新资源，为高端和创新产业提供了优质的发展空间，是南山区实施城市更新和产业升级举措的重要体现。
目前智园二期正在全力建设中，想必二期的呈现能给园区注入更强的创新力量，世方亦将持续关注。