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201709月

社区商业的发展新趋势

 引言:

世方商业地产一直专注着社区商业产品的探索,建筑形态从住宅底商、街区,再到集中式的社区生活服务综合体,社区商业业态与形态更为复合化,购物环境也更舒适,更具体验感。在如今商业地产过剩年代,购物中心面临激烈竞争,社区商业却迎来了前所未有的发展机遇。 

社区商业为什么会成为风口 

     我们注意到,今年以来,各大电商巨头和传统零售商都加快了社区商业的布局,阿里投资的"盒马鲜生",再到"天猫小店"以及"京东到家"等电商巨头也都进军社区商业,而传统零售巨头天虹、家乐福、苏宁等也在积极布局。社区商业为什么会吸引这么多资本及非传统零售企业进入,而成为风口呢?我们认为可从以下核心驱动因素来分析:

首先是快速城镇化带来的社区人口聚集。社区商业,它是一种以一定地域范围内居民为主要服务对象,以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型零售商业。也就是说,社区商业是离不开社区和居民的,而中国城镇化率快速发展带来了大量的新增居民小区和人口聚集,目前中国的城镇化率平均达到57.35%,部分省份城镇已超过60%,而北上广深等一线城市已经达到发达国家水平。这些高度聚集的社区人口,产生了巨大的市场需求。社区商业比购物中心更贴近居民消费,可以很好地满足体验式消费需求,虽然人们还是会去购物中心,但真正令人们最经常产生消费的,还是家门口的社区型商业。从成熟市场经验来看,社区商业消费已占其整体商业构成的60%—70%。

其次,是中国人口结构正发生巨大变化,人口呈老龄化趋势,带来消费习惯的转变。预计到2020年,老年人口达到2.48亿,老龄化水平达到17.17%。正是人口结构的变化正改变着我们的消费习惯,原来人们习惯逛大商场、百货超市"一站式"购齐、购足。现在老龄化时代,因为老人行动不便,他们则更喜欢到便利性、就近的社区商业购物。老年人在家庭中扮演消费重要决策,因此越来越多消费者现在更倾向于"生活最后一公里"的圈子里消费。

此外,对于众多零售商家而言,为了弥补网购电商的影响,小型化、便利化、最快捷到达消费者,成为其重要发展方向,而社区商业是可以最近距离对接顾客群体的形态。再加上社区商业发展模式经过十几年的探索和产品研发,从投资模式、业态规划、运营管理方面已基本具备大面积铺开的条件。基于上述几点核心因素,使得社区商业成为"香馍馍"。而且相对于购物中心而言,社区商业才是存量最大,布局最广的,未来对商业将产生最重大影响。 

解读社区商业发展的四大新趋势 

如今宏观经济增速不断放缓,场地租金攀升、企业利润下降的大环境下,电商和传统零售企业已将转型升级的方向放在了社区商业上,社区商业已经进入了最好的发展时机,未来社区商业发展会有哪些新趋势呢? 

趋势一:越来越关注社区商业的社会属性,打造社区服务窗口  

相比较于购物中心单纯的购物及其他消费休闲体验,社区商业比购物中心属性更为复杂,其不仅地产属性、商业属性、社交属性,还有社会服务属性。在过去的商业地产开发中社会服务属性往往是被忽视的。社会发展的基本单元就是社区,社区有着太多和城市、商业、企业、居民互通互融的连接点。作为最能体现城市文明进步程度和生活便利服务程度的商业形态,社区商业与社会发展有着紧密的联系,因为涉及到民生,未来政府对社区商业的规划力度会加强,各大开发企业在开发社区商业时也更加重视其社会服务功能。现在已经有社康中心、社区服务站、老年人日间照料中心等进驻社区,同时也有一些福利超市等救助慈善商业类型出现。而像苏州邻里中心、万科的"四菜一汤"、彩生活等企业化运作的社区商业生态圈中也配备了社区食堂等社会服务功能。社会商业未来将会是社区的核心服务平台和形象窗口,社区商业将形成社区、社交、社会等三社多功能于一体的商业空间。加入了这些元素的社区商业比起"高举高打"定位趋同的购物中心而言,更受到社区居民的欢迎,更有消费黏性、也更具有发展潜力。 

趋势二:连锁生鲜类业态逐渐成为社区商业的核心主力 

过去,大部分社区商业因没有统一的管理,业态是自发形成的,因此较为繁杂而无序的,人们可以发现,家门口的店面会经常频繁的更替。从业态上,基本上以菜市场、美容美发、中介、餐饮等主体,我们发现能够长久留存的基本上都是这些便民、服务类业态。随着国民经济的发展,社区商业的不断成熟升级,新的商业形态也不断涌现出来,尤其近年以生鲜传奇、钱大妈、番薯藤、百果园等为代表的连锁生鲜业态的崛起为代表。这些连锁生鲜业态的出现,不仅将生鲜业态的价值和形象大大提升了,也改善了整个社区商业的生态体系,带动周边商业形态的档次提升,也吸引更多年轻阶层到社区来消费。从早期的传统农贸菜市场到现在的连锁生鲜店,给居民提供了更具体验,更丰富的选择。虽然现在生鲜超市的定位多种多样了,但它们的本质还是扎根社区,以满足社区居民的需求为第一要务。生鲜类产品要求的是新鲜、快捷,社区商业最靠近消费群体,这也是生鲜类业态选择以社区作为据点的重要原因。 

趋势三:未来社区商业更关注运营 

社区商业的运营是一个非常复杂的体系,能否进行有效的运营管理,直接影响到社区商业的发展与收益。之所以说复杂,是因为所面对的社区居民的多样性,由于人口结构的复杂性,区域的不平等性导致了消费层次不一、消费结构多元,相应的也会造就各种各样的社区商业。尤其是经济越是发达的城市或区域,其社区商业会根据不同的消费群体表现出不同类型的社区商业,如现代型社区商业、高档社区商业、中高档社区商业、大型社区商业、文化区社区社区商业、养老社区商业等。

所以社区商业的运营要适应不同类型和层次居民的需求。具体到运营管理方面,不仅要有专业化的流程与团队,更重要的是要根据运营情况不断进行有效的调整。目前我国社区商业经营情况良莠不齐,其作为商品本身最基本的使用价值并未得到很好的挖掘,只有经过规范化地统一规划定位、商业运营管理,才可以产生长期稳定的现金流。而从商务部发布的《中国零售行业发展报告(2016-2017年)》报告数据显示,在几类购物中心中,社区型购物中心是表现最好的类型,从客流和销售额方面都表现稳定。

社区商业的开发和运营必须遵循人性化和社会化服务理念。社区商业应根据市场不断进行创新式的服务,全面提高社区商业在城市化发展中的协同作用,同时进一步增强社区商业对居民日常生活的社会服务功能,使其成为能够承载社区功能的持续创新型的社区服务平台、社交平台和形象窗口。 

趋势四:社区商业或将成为金融资本下一个关注点 

社区商业完全可以将制造业、服务业、金融业和互联网这四个行业整合在一起,这也是当下业界极为关注的话题。如果把社区商业看成一个平台,它无疑是离消费者最近、直接可以培养消费习惯的平台。目前彩生活的社区生态圈已开始通过APP提供社区服务和理财金融服务,万科也正着手打造社区商业的互联网金融平台。虽然这些企业尝试的效果还难以短期显现,但我们相信这是方向,是值得去深耕的方向。

这是社区商业带给资本巨大想象力的一面,整合了四大行业的社区商业比购物中心更具备想象空间,如果把社区商业比作一家互联网公司,它几乎同时具备现代商业的五大独特属性:刚性需求、接口习惯、活跃客户、客户粘性和品牌忠诚,这得给多么高的一个估值!正是因为社区商业的上述属性,有成为社区接口的可能,有真实、活跃、高粘度的消费人群,如果一个社区商业品牌真的能成为周边居民的不可缺少生活组成部分,那它的价值想象空间无疑是巨大。在O2O和共享经济之后,谁能说资本的下一个关注点不再社区呢?