引言：
随着大型购物中心的遍地开花，深圳的城市中心商圈已趋于饱和状态。回顾2019年深圳已开业商业项目，从九方荟到深南万科里、益田假日里，多为社区型中小购物中心，似乎购物中心区域化、社区化的发展趋势已愈加明显。本期，我们以宝安的新社区商业项目——勤诚达K+PLAZA广场为调研对象，进行了一次实地探访。
地铁上盖社区商业属性，片区商业氛围成熟
勤诚达K+PLAZA广场已于9月28日开业，属于综合体勤诚达·22世纪的商业部分。该综合体总面积达80万㎡，包含商业、高品质住宅、高端写字楼等多元配套，其中商业部分面积约4.5万㎡。作为一家以房地产开发运营管理为主的综合性企业，勤诚达K+PLAZA购物中心也是勤诚达集团进入商业地产领域的首秀，其定位为社区商业中心，涵盖休闲娱乐、购物美食、亲子健康等丰富功能，旨在满足周边消费群体的日常需求，为中产阶级家庭、商务白领创造一个便利性的娱乐购物空间。
项目坐落于深圳宝安区，位于新安街道创业二路与新安三路交汇处，占据“前海上城”优越地段，周边环绕着宝安大道、创业路、107国道、广深高速、沿江高速等多条交通要道，构建起一张多维立体的交通路网。轨道交通方面，勤诚达K+PLAZA周边有多条公交线路直达，且地面和地下层均无缝接驳了地铁5号线，及尚在规划中的12号线。对于社区商业而言，地铁上盖商业的便捷性，能大大增加客流的传送量，为项目创造了良好的竞争优势。
项目所在的新安商圈，云集了海雅缤纷城、中洲π MALL等成熟购物中心，毗邻的宝中商圈也有壹方城这样的大体量购物中心，形成了浓厚的商业氛围；周边除了拥有办公写字楼，更是人口密集居住圈，宝富花园、洪浪公寓、碧涛居、天悦壹号等涵盖了大量的家庭消费客群；在资源配套方面，灵芝公园、新安公园等公共设施环绕，片区内覆盖有宝民小学、灵芝小学、宝安中学等全阶段教育资源，为人口的居住稳定性提供了一定的保障。
立体多元的人流导入规划，构建海洋主题商业空间
项目为小体量的商业mall，从空中鸟瞰整体呈规则的长方体，易产生封闭感。但绕项目外广场外行走一圈，发现商场在四个方向均设置了出入口。除了B2层连通地铁入口有效导入人流，地面东、西、北广场均设有手扶梯直通L2层、升降客梯通往B3层至L2层；南面设置了1、2号门，分别通往天台L2层、下沉广场和地下B2层，真正做到了四通八达，为附近消费者提供了便捷的购物通道，又大大提升了负一层和楼上的商业价值。这些出入口以开放式的形态与商场内部无缝衔接，构成下沉广场、休憩平台等丰富的小空间。如南下沉广场设计大面积景观绿植墙，以弱化空间纵深感，结合趣味的陀螺椅打造生态休闲区域。项目还有一个最大的亮点，便是在L2层打造了屋顶购物街区，丰富建筑形态，打破规则盒子商业带来的沉闷感。
建筑外立面以石材间隔玻璃幕墙设计，圆润的边角曲线勾勒建筑的流线感，层叠起伏的建筑层次仿若“山水”形态，也契合了项目所构建的“海洋”主题氛围。项目以海洋为主题，将海浪、沙滩、贝壳、游船等海洋元素融入购物和休憩空间，如一层外广场上品牌LOGO结合海马、贝壳、海螺等海洋元素打造的雕塑，充满海洋气息的椰树和大片铃兰花小品、结合海洋生物打造的灯光帘；在二层户外街区，放置了大型章鱼雕塑、可供亲子乘坐的探险“潜艇”。室内美陈设计上，同样植入了丰富的海洋元素，例如B2层的海浪互动打卡场景、章鱼传声筒、巨型滑滑梯、海浪休闲座椅等，从细节方面强调了海洋艺术理念。除了设计海洋主题，项目还打造了主题IP形象“小k”，如在楼顶放置巨型IP“小k”雕塑，将IP与导航系统相结合、或是打造小K娱乐购物的生动形象，形成了对消费者更深刻的记忆点。
布局高占比餐饮业态，形成自身商业优势
由于片区已经存在较大体量的成熟商业体，勤诚达K+PLAZA在规划初期便明确了定位和方向，在4.5万㎡体量的商业mall里，合理地布局购物美食、休闲娱乐、亲子健康等业态，主要针对周边1-3公里核心消费群体，引入受年轻客群喜爱的品牌。
基于定位，项目共打造了6层商业空间，即地下两层、地面4层的格局，划分为美食体验、阖家欢乐、时尚生活、饮食风尚、休闲享乐、活力能量六大主题，以餐饮业态占比最高。餐饮业态分别布局在B2层和L2层，其中B2层以缤纷美食小吃为主，“乐食空间”的餐饮店沿通道两侧均匀分布，有茶饮品牌青沫茶颜、奉茶，有渝月、大卡司、遇见小面、小郡肝、阿甘锅盔、酸泰酸菜鱼等人气小吃品牌，还布局了少量零售和配套品牌，如良品铺子、名创优品、歌兰莉、尚品宅配、奥买家等。在另一侧的餐饮空间，则引入了龙门花甲、蛋仔小茶、流川风等特色小吃品牌。L2层的餐饮业态以主食正餐为主，在天台打造独特的街区餐饮空间，引入高品质品牌“明公馆大酒楼”，为家庭聚餐、商务宴客提供精致的餐饮场所；更聚集了酸渡、常株潭、四季京末等受大众喜爱的特色品牌，丰富消费者就餐选择。此外，L2和L3层入驻了深圳第七家万达影城，L4层为“力美健”健身俱乐部。
作为社区商业的标配，项目引入了横跨B1-L1层的主力店“沃尔玛”超市，B1层以家庭亲子业态为主，除超市外，引入了诸多精品零售和相关配套。零售方面有稻草人、自然日志、澳霏等，配套占比较大，引入了乐摩吧、小天才、爱亲母婴、凯胜动漫、爱瑞丽等品牌，在教育培训方面，仅引入了“橙子艺术绘馆”一个品牌。L1层主打“时尚生活”，布局轻餐饮、配套和零售业态，其中餐饮业态均沿广场街区分布，引入瑞幸咖啡、一点点、米乐的茶、意伦卡等轻饮品牌；零售仅有周六福珠宝，配套方面有招商银行、7-11、纳美皮肤管理中心、滑启等品牌。
从整体业态布局来看，项目主要侧重于餐饮和生活娱乐业态的打造，强势引入了沃尔玛超市、万达影院、力美健健身俱乐部、明公馆酒楼等主力店，对于零售业态的布局较少，且其他业态品牌的选择则主要走平价亲民路线。这样的业态和品牌组合，一方面针对社区的年轻的家庭客群，另一方面，与周边大型购物中心区分开来，以形成自身的商业优势。
小结：勤诚达KPLAZA是深圳购物中心区域化、社区化发展的又一个典型案例，虽然体量不大，却在动线设计、主题商业空间塑造上，让人耳目一新。在城市核心商圈商业竞争日益激烈情况下，中小型社区商业发展的空间无疑还很大。虽然城市更新的快速推进，相信类似于K+PLAZA广场这样，颇具特色的社区型购物中心，将成为城市居民日常消费休闲的主要场所，同时也因为靠近消费者，而更具有活力和持久生命力。
