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世方视点:产业新城里的商业新探索——云城万科里探访

引言

2018年9月30日,万科里街·西里商业街区正式开业,以独特的开放式生态街区组合商业的形式,融合多种“生活方式”的消费场景亮相西丽留仙洞片区,为万科云城的商业配套初步揭开了序幕,给市民带来了全新的生活方式和体验之选。2019年5月25日,时隔半年后的云城万科里商业整体绽放,万科里街·东里+MALL同步揭开神秘的面纱,以超高的客流量和开业率再次引爆商业圈,可以说是给西丽的商圈添上了浓墨重彩的一笔。近期我们前往云城万科里,进行了一次近距离探访。


核心区位具极大发展潜力,高品质商业配套填补商圈空白

云城万科里坐落于百万综合体万科云城内,万科云城项目占地40万㎡,总建筑面积133万㎡,囊括了研发办公、公寓、酒店、商业等多重业态,可谓是南山北的全新地标级城市综合体。

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项目功能总规划

云城万科里位于万科云城的中心位置,更处于南山区留仙洞总部基地核心,商业总体量约20万㎡,其自持经营的集中式商业MALL和开放式街区商业西里、东里近8万㎡。万科里连同分布在园区各处的商业布局,构筑起南山北区前所未有的复合式商业集群,囊括餐饮零售、生活配套、休闲娱乐、文化教育、影院、健身场所等多元业态,全方位、全天候为不同的消费客群提供品质消费体验。

项目所处的南山区留仙洞总部基地位于西丽中心区,周边环绕着大学城、工业园、高新科技园、住宅区等,万科里可吸纳西丽商圈居民、科技园北区白领、中兴人才公寓以及深职院和西丽大学城等庞大的客流体量;根据规划,留仙洞总部基地将形成集办公、科研、产业于一体的企业总部基地,这也将给项目带来巨大的人群优势,办公客群和周边住宅客群,将形成全天候的人流量互补。纵观南山,随着城市中心“西移”而涌现的优秀商业项目不在少数,但万科里所处的南山北区,高品质商业中心实际是匮乏的,万科里的出现,极大填补了南山北区商业圈的空白,未来拥有着非常大的发展潜力。

从片区交通上来看,项目接壤留仙大道、北环大道、南坪快速等多条城市要道,半小时内可到达福田中心区;毗邻多条地铁线路,目前项目周边5号线和7号线均已通车,步行15分钟即达留仙洞站、西丽站、茶光站;此外还有正在规划中的地铁13号线、15号线,未来13号线将与万科云城实现无缝衔接,进一步提升项目的可达性、为商业吸引更多的消费群体。

 

“MALL+绿廊街区”式商业布局,搭建主题场景营造趣味消费

区别于传统的室内购物中心模式,项目商业部分由集中MALL、西里街区和东里街区三部分构成,集中商业MALL位于云城的中心位置,东里、西里商业街区分别布局于购物中心两侧。其街区的商业形态巧妙融合了景观元素,将公园绿地与商业建筑有机结合,形成“商业绿廊”的独特形态。绿廊街区的商业多以独栋的形式呈现,构造出地面独栋商业、下沉广场街区商业等低密度复合式商业集群,让消费者感受漫游式公园长廊的消费体验。

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集中商业MALL大面积运用石材装饰,结合清新的色彩呈现活力时尚的购物氛围;而商业之上的办公部分,则由玻璃幕墙装饰外立面,与商业形成明显的区分,又与周边的办公建筑达到风格统一。万科里街均由两层构成,一层为独栋商业楼和园林式休闲公园;负一层为商业街区,打造开放式生态街区。在一层休闲公园的界面上,独栋“盒子”建筑的外立面充分呼应公园界面的风格,与园林景观融合在一起,串联起绿色长廊、景观阶梯、休憩平台、屋顶花园等等,在层层绿荫里,体验漫游式逛街的乐趣。

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其中西里街区一层共由四栋独栋建筑构成,负一层为下沉广场商业街区,且与购物中心B1层无缝衔接,每个节点处均设置了手扶梯和景观台阶通往地面层,从室内到室外空间的转换,突出了商业空间的丰富形态,和生态绿色的自然空间。东里街区商业在与自然景观融合的基础上,更注重空间场景的营造,以“夜间消费场景”为主题,打造主题酒吧街区,在空间设计上,融入浓厚的工业风,在通道设计霓虹灯、醒目的酒吧logo和网络流行语,将消费者导入娱乐生活的情境;根据主题街区的性质,建筑户外预留了大面积的外摆空间,为消费者营造轻松愉悦的社交氛围。但东里街区由于地铁的修建,目前无法很好地与集中MALL及西里街区衔接,需步行绕路到达,对于客群引流造成了一定的影响。

依托万科里项目的定位,其致力于缓解都市人群的焦虑和压力,为顾客打造轻松趣味的情景空间,在此愿景上,项目设计了原创IP——减压达人PAPI君。结合不同场景的商业空间,PAPI君被设计成多样的生活状态,如静坐看书的PAPI君、PAPI君的音乐舞台秀、“PAPI TIME”创意美陈展等等,以逗趣的形象打造减压主题;在购物中心还设置了IP主题售卖快闪店,售卖IP周边商品之余,潮流的互动游戏装置也增加了商业体验的趣味性,更提高了项目的“独家记忆点”。

 

规划全方位丰富业态,以餐饮为发动机带动客流

项目在业态规划和品牌引进上,极力突显新潮、品质的购物体新验,布局了餐饮、零售、亲子教育、休闲娱乐等丰富业态,满足全方面的消费需求,更细分客户群,满足了不同消费者在不同时段、全天候的消费需求,其中以餐饮业占比最高。在品牌选择上,除了引入多家熟悉的人气餐饮,如奈雪、喜茶、八合里、俏九州等,更是引进了近40%的首进华南、区域品牌,如蓝波斯菊、大弗兰、快乐小羊、阮氏江、大师兄等,提升了项目的吸引力,引领南山北商圈的消费升级。主力店包括中影星美国际影城、爱趴提运动健身综合馆、UR、凤凰楼、梅沙社区营地、V24生鲜时选。其中V24生鲜时选是万科旗下第二款新零售产品的旗舰之作,位于西里街区的负一层,占地面积约1000㎡,作为万科里目前唯一的超市业态,为消费者提供高品质的新零售服务,也创造着可观的坪效。

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购物中心商业

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街区商业

集中MALL面积约5万㎡,在六层的商业空间里,以全业态消费聚集地为主题,包含潮流服饰、零售、餐饮、娱乐、影院、健身中心等丰富业态,其中B1-L2层主打零售业态,包含快时尚服饰、珠宝饰品和生活集合馆,如UR、谜底、周大福、亿威隆、KK馆、GIPO等品牌;L3层为儿童业态,入驻有乐高活动中心、Balalala、B.Duck、七田真、奇度英语等儿童教育、娱乐和服饰品牌;L4层和L5层分别为餐饮业和生活配套业态,引入了甲哺甲哺、探鱼、湖南老饭铺、凤凰楼等餐饮品牌,配套上则为星美国际影城和爱趴提运动健身综合馆。购物中心的业态规划着力体现了家庭式的消费场景。

绿廊街区商业则规划了近90%的餐饮业态,其中西里以家庭消费及为区域提供优质配套为主,集合国内各地特色餐饮,如KFC、奈雪、深圳首家蓝波斯菊、深圳首家缙云山、野妹经典火锅、安小馆等,既有品质正餐,又有网红人气美食的加持,充分实现了引流效果;在零售和生活配套上,引入了V24生鲜时选、NOMO、华为、屋虎猫馆、南音艺术等品牌。东里也以极高的餐饮业态为主,主打异国风味餐饮,辅以娱乐、生活配套类业态。餐饮方面主要突出年轻人的“夜生活”氛围,打造主题酒吧街,引入了众多人气宵夜品牌,如独栋的汉阳馆—烤肉大师首家小酒馆主题店、深圳首家烧蚝帮、火舞铁板烧,还有同仁四季音乐餐厅、木屋烧烤、渝胖子炭火蛙、台北牛扒、渝李记、福鑫记等众多深受年轻人喜爱的美食品牌,充分展现年轻活力的餐饮氛围。生活配套方面引进了JIMYO音乐舞蹈、欧缇娜、奈瑞儿等护理、艺术培训类品牌,为附近的白领人群提供品质的生活方式。

 

超出“社区型”配套商业定位,以社区为中心辐射城市层面

作为万科旗下一款邻里型社区商业产品线,万科里一直在积极进行更新迭代,令笔者想起了去年一月份开业的“龙城万科里”。同样定位为“自主生态型社区商业”的两个项目,均以融入生态自然为亮点,打造了多层商业景观空间,龙城万科里定位为“公园式休闲运动娱乐圣地”,云城万科里定位为“漫游式公园长廊消费场所”,商业定位也同样瞄准“年轻化”客群。

从体量上来看,云城万科里的面积超出了3万㎡,但特殊的建筑布局决定了其商业布局的分散性,较复杂的动线和出入口设置容易让消费者迷失方位,降低了项目的整体可达性;而后者的商业布局更为紧凑,简明的“一字型”动线可使消费者轻松定位,又增强了商铺可达性和可见性。在业态组合上,两个项目同样以餐饮业态占比最高,但对比前者,云城万科里的零售和儿童教育业态相对要高出很多。这是由于龙城万科里周边的青少儿教育功能已趋于饱和,在业态规划上自然贴合了实际情况去招商,而云城万科里周边的青少儿教育配套不算完备,又存在大批的潜在家庭消费客群,因此打造亲子教育业态是具有一定优势的。

从这两个项目都不难看出,万科里已然超出了传统社区商业的定义范畴。云城万科里虽然作为产城综合体中的一部分,但它承载的不仅仅是该区域的商业功能,无论是从项目的体量、建筑空间的构造还是业态品牌的规划上,都是将目光聚焦在留仙洞总部基地乃至整个西里商圈的未来发展层面上,以云城为中心辐射到整个西丽商圈的消费生活,对城市公共空间作出思考和探索,变成了城市消费客群的生活服务载体。


据悉,项目的招商率超过了95%,目前整体开业率达到了80%,还有少部分品牌店尚在期待中。在“产业+商业”模式的探索中,万科的确作出了很前卫的尝试,从消费者的角度思考,营造合理的消费场所,提供全方位的消费需求。在当下激烈的商业竞争中,被打造成一座赋有独立亮点与价值的商业综合体,开创了复合式商业集群的先河,更为西丽商圈的发展注入了一丝新鲜的血液。