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世方视点:建在滩涂上的花园式独栋商务区——万科前海企业公馆探访

引言

前期,我们探访了位于前海合作区的前海深港青年梦工厂。而前海在产业园方面,不仅有梦工厂,在与其一路之隔的地方,由万科打造的“前海企业公馆”也是前海的标志性产业项目,在前海刚刚成立的时候,为加速前海发展、实现滩涂之地的蜕变贡献了重要的力量。近期我们前往前海企业公馆,进行了一次实地探访。

 

实体办公场地需求迫切,BOT模式开发临时性产业园

在前海合作区成立之初,片区内还只是一片滩涂景象,而合作区管委会的办公场地都是由拼接的集装箱搭建而成。随着前海各项政策的推出实施,此时已有大量企业在前海注册,而区域内写字楼项目的开发才刚刚开始,建设时间冗长,前海内注册的企业都迫切需要一个实体的办公区域。

2013年,政府决定建设一个企业园区,希望在尽可能短的周期内打造一个可以供企业办公的地方,由万科集团和前海投资控股有限公司合作开发建设,将项目作为首批入驻前海的企业进行办公、展示和会晤的企业园区,“前海企业公馆”项目应运而生。与一般产业园区开发模式不同的是,该项目采用的是BOT(建造—运营—转移)土地开发理念,即万科集团仅拥有土地8年的建设、运营、维护和使用权,后期便要移交给政府。项目定位为重点发展金融业、现代物流业、信息服务业和现代服务业为主的产业基地,也是前海第一个标杆企业进驻办公的实体产业园区,目前已聚集了以金融业占比最高的多家企业,形成了优质的金融商务圈。

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以纵横主轴形式规划,打造多功能办公空间

项目位于前海合作区内荔湾片区,月亮湾大道与前海一路交汇处,与香港隔海相望。紧邻前海管理局综合办公楼,与深港青年梦工厂仅一路之隔,拥有高效的政府资源和成熟的办公氛围;距离福田中心区约30分钟路程,紧邻地铁1号线和11号线及多趟市内公交直达,周边环境怡人,为入驻企业提供了绿色有氧的办公环境。

项目总占地面积9.4万㎡,总建筑面积为6.4万㎡,容积率为0.6。项目分为两期开发,于2013年9月5日正式开工,一期包含建面约1万平米的特区馆,于2013年12月建成开放;二期包含约3.6万㎡的企业办公公馆及服务馆、约3000平米的商业配套以及约6000平米的半地下停车场,于2014年12月全部完工并开馆启用。

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功能分区

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平面规划布局

整个园区被公馆南街、鲤鱼门街、前海一路环绕,以怡海大道为界分为分东、西两个部分。东区包含7栋企业办公公馆,西区包含A、B、C、D区共43栋企业办公公馆、商业配套中心及特区馆。

园区以“一横一纵”的主轴形式进行平面规划,再通过多条次要轴线南北贯穿整个园区,构建出三个主要功能区域以及相互渗透的建筑空间。三个主要功能区域分为:

特区馆,包含3000㎡交易中心、2300㎡的钻石广场、1700㎡办公区、1700㎡会议室、1500㎡多功能宴会厅。馆内集前海会展交易、新闻发布和外事接待于一体,目前特区馆内设有首华国际商品、电子商品交易中心和深圳石化交易所。

企业公馆,园区入驻企业的主要办公区域,包含近50栋建面约200-1600平米不等的企业办公公馆及服务馆;

商业休闲区,为园区的商业配套中心和景观休闲区域,包含商务餐饮、健康会所、景观广场等配套设施,为入驻企业员工创造健康活力的办公街区;

特色办公区域,位于园区内25栋,其首创深圳高端商务人群服务办公模式,设计适合各种企业预算、规模的灵活办公空间,即租期可按天、月、年选择,也可根据业务需要调整办公空间,满足了不同商务办公新需求。

 

建筑与景观紧密结合,形成开放式公共空间

在BOT开发模式下,给予项目建设的周期也非常短,一期展示区从设计、施工到完成仅有不到5个月的时间,而二期也需要在2014年底竣工并投入使用。面对这种特殊情况,项目确定了以建设2-3层商墅式、低密度花园办公体为设计方案,且以钢框架结构为建筑主体,同时大量使用了PC模块化的设计,既能够很好地满足短期建设需求,又实现环保和美观性,适应了工程快速建设的要求。

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特区馆的建筑外立面为深沉简约的黑白灰色调,以铝板、玻璃等材质,展现钻石的切割肌理,彰显高端大气质感;商业区域以两栋风格迥异的建筑形式展现,复古的钢板垂直排列包裹建筑外立面,在赋有变化的韵律中突显商业休闲气息;办公区域的建筑外立面则以多样化的形态和丰富的层次体现,建筑外立面整体为PC板和玻璃幕墙的结合,但设计形式也富有变化,例如平面PC板与玻璃幕墙进行交错设计,加上局部的钢槽体现后工业风的精致感;而折板型PC外墙面与玻璃幕墙结合,并且在平面上设计厚度变化,使建筑呈现深浅不同的视觉感,在微妙的变化中,令每栋单体办公建筑既突显独特的魅力,又能在其中寻找到共性和统一。若是留心观察,会发觉每栋建筑的强光照面均大面积设置混凝土墙体,其他方向则以玻璃幕墙为主,在建筑间形成的次要巷道同样遵循这样的规律,这些细节的处理营造了更舒适的办公空间。

除了装饰混凝土与幕墙玻璃材质的结合,园区颇有特色的还有垂直绿化设计。在园区的节点处,例如天米艺术空间和23栋,通过钢架结构支撑,将鸭脚木、栀子花、鸢尾等灌木类植物种植于外墙面,将建筑立面与绿色植被结合在一起,丰富外立面形态,达到低碳环保的目的。

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园区内建筑景观皆为开放式理念设计,各主次出入口接驳城市道路,园区主园路、街巷、围合的院落组团,将室内空间向室外延展,增强了建筑的公共性,同时为人们提供了通行、休憩、交流的开放空间。景观设计整体呈现简约、清新效果,摈弃繁琐冗重,与建筑风格相呼应,又极大地突出建筑的质感;设计上多采用草地、细叶芒草等观赏性草木植物,局部点缀花境,运用本土大型乔木孤植,营造繁间相衬而不失精致的意境。

园区景观规划与建筑规划布局紧密结合,纵横两条主轴线路也为园区的“绿轴”,以绿轴为骨架,形成多组团、多节点的空间结构。纵向中轴为园区景观重点区域,由滨水空间、平台,高差形成的台地景观过渡到建筑,展现立体感的绿色景观和开放空间。横向绿轴形成整个园区的中轴,承载着景观和主要交通功能,由特区馆的观赏性草海、镜面水景到滨水空间,由浅入深主次分明,四周草木茂盛、目光所及之处皆成景。

在景观的设计上,同样坚持可持续理念,运用了许多低碳绿色技术。人工湖构建自然界的生态系统,通过水面、水中和水底不同属性的植物,构建起立体的“水下森林”,水中生物之物共存,形成完整的生态链,创造高品质的滨水环境。

 

创高效便捷商服环境,精准招商策略吸聚优质企业

生活配套方面,园区商业中心以餐饮业态、社区型便利店、健身会所和休闲吧为主,餐饮品牌选择颇多,涵盖商务宴会餐厅、自助餐吧、咖啡厅、美食轻饮等,例如华润Vango、星巴克、3W咖啡、138西餐厅、美味源餐厅等。

为方便企业办公,园区实行了智慧园区一卡通系统,包含智能办公、智能生活、智能研发等多项服务,一卡通行即可实现园区停车、购物、就餐等消费需求;通讯方面,园区内移动WIFI全覆盖,移动通讯无死角,尽享高速无线宽带体验,随时随地可进行办公;园区还建立了公共信息服务平台,提供快速便捷访问公馆的互联网快速通道、最新信息及咨询的查询、会议预定等多项服务。

运营方在招商方面也实行了多项举措,例如项目在建期间便联合政府举办推介会,吸引了包括汇丰银行、恒生银行、建设银行、东亚银行等30多家企业出席,依托政府洽谈,迅速吸聚人气,树立标杆园区形象;针对前期意向客户,政府给予首批签约入驻的企业补贴房租三分之二,作为宣传窗口为后期企业入驻打下铺垫。在前海注册的公司也可享受各项政策优惠,入驻企业在前海办公,享受税收减免、人才、法律等多方面利好政策,吸引相关企业陆续签约入驻。

该项目采用只租不售的租赁模式,独栋办公公馆可进行整栋租赁,部分楼栋也可根据企业的实际需求,进行拼合或者分层租赁。目前园区企业入驻率已达到100%,其中金融类企业占比达60%,入驻了有汇丰银行、恒生银行、招商银行、中信银行、工商银行、亚洲保理等银行、保险、基金机构;其他包含现代物流业、信息服务和现代服务业占比40% ,入驻有星辰律师事务所、华商律师事务、知识产权法庭、金融法庭、博纳教育、葛洲坝绿源科技、华汇设计、首创环境控股等科技、物流、设计、法律顾问类型企业,与园区的产业定位吻合,形成了优质的金融企业集聚圈。


依托前海各方面发展优势,前海企业公馆以先进的理念营造了低密生态、高效便捷的办公环境,在建筑和空间设计上,以开放灵动的形式促进交流和共融,打破了传统写字楼的形态。同时项目作为前海发展的一个缩影和展示窗口,为前海片区注入了新鲜的血液。